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逾700億史上規模最大飯店出售潮!國旅一房難求,飯店卻打包求售…買賣雙方的3個盤算

逾700億史上規模最大飯店出售潮!國旅一房難求,飯店卻打包求售…買賣雙方的3個盤算

黃阡阡

房地產

攝影/陳睿緯

1343期

2022-09-14 09:47

疫情讓國內飯店經歷一場汰弱留強的洗禮,在國旅復甦湧現一房難求的背後,卻有不少飯店打包求售,累計金額逾7百億元,而這時接手的買方卻有截然不同的盤算⋯⋯。

疫情肆虐下,史上規模最大的飯店出售潮來了!

 

據商仲瑞普萊坊統計,2020年以來,全台合計高達50家飯店交易,累計金額逾738億元。

 

在一片飯店歇業或經營不善的消息下,今年8月底,戴德梁行受委託標售桃園大溪威斯汀酒店及大溪球場全數股權。這讓外界好奇,為何連績效前段班的飯店都要出售,究竟這兩年,飯店交易的買賣雙方,又打著什麼算盤?

 

先看賣方。「市場上喊賣的飯店很多,一種是經營狀況不好,改以輕資產方式營運;另一種是想要獲利了結;還有一種是原本就以開發目的為導向。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛這樣歸納賣方心態。

 

營運受創是首個喊賣的理由。例如,台北市的王朝大酒店,在2020年以268億元賣給富邦人壽,創下史上最貴飯店出售案;同年,皇家季節酒店南西館,以11億元出售給國廣興實業;隔年,富信大飯店汐止館與台中館,也相繼出售。

 

新竹國賓

今年新竹國賓以拆算後42億元,出售給全球人壽,再為疫情下的飯店出售添一例。(攝影/蕭芃凱)

 

房東變房客  進可攻、退可守

 

黃舒衛觀察,上述飯店的賣方多半持有不動產多年,但因經營受到疫情挑戰,如果自身有能力的,例如台北國賓、馥敦飯店南京館就歇業走上都更、危老重建,反觀皇家季節酒店交易後回租方式,改以「輕資產」經營,「房東雖然變成房客,但手握大筆現金出場後,以租賃經營更為彈性,無論要收場或持續營運,經營者基本上『進可攻、退可守』。」

 

其次,還有以獲利了結為投資目的的出售案。黃舒衛舉例說,2021年新竹最貴商辦大樓「萊恩廣場」,以56億元出售給新光人壽,其中包含新竹英迪格酒店,拆算後約16.3億元,而原業主子樂投資最終在去年獲利了結出場。而近期市場求售的「大溪威斯汀酒店」,也是在飯店品牌經營熱頭上求售,這與一般因經營慘淡而喊賣的案例相左。

 

再來,最值得一提的則是瞄準開發效益。這一波出售潮中,不難發現台中市的汽車旅館頻頻轉手,包括2020年台中市西屯區的心月自然旅館,隔年又有西屯區的沐夏時尚精品旅館、波特曼汽車旅館、樺品居旅館等,量體不容小覷。

 

黃舒衛分析,過去這些汽車旅館的持有人,多抱持「養地」的概念來經營,剛好近年土地價格上漲,也到了開發的甜蜜期,賣方自然願意出價給建商接手開發。

 

2020年至今全台飯店交易金額前十名

 

壽險業入場  沒人買在破盤價

 

接下來,再來看買方的盤算。

 

「台中這幾筆汽車旅館的買方,清一色都是建商背景!」第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出,這些汽車旅館的位置,剛好處於台中七期精華地段,因此吸引興富發、遠雄、聯聚等一線建商出手插旗,且交易金額都在數十億元,並非逢低進場,建商看的是未來開發潛力。

 

除了開發商進場接手,在這一波飯店出售潮的買方中,不乏壽險業者的身影。像是單筆交易金額最大的王朝大酒店,由富邦人壽買下,新竹英迪格也由新光人壽接手,新竹國賓則以拆算後42億元賣給全球人壽。

 

壽險業者出手買不動產,看好的就是長期、穩定的收益,但礙於近期升息,金管會對其最低租金收益率門檻,已拉高至2.47%。以新壽買下新竹英迪格來說,由於大樓出售時幾近滿租,賣方承諾售後回租5年,年收益率3.8%以上,相當吸引壽險業者。

 

「從這幾筆交易來看,沒有人買在破盤價!」丁玟甄指出,當市場上有飯店求售,並非都能吸引到壽險業者的目光,通常該物件要坐落精華地段,且飯店規模不能太小,加上有售後回租的穩定收益,才會獲壽險業者青睞。

 

當然在飯店出售潮中,還是有旅遊業逢低入場,接手小型觀光型旅館,以擴大經營規模的案例。像是在今年,陽明山出霧溫泉會館以2.2億元出售,買方背景為雄獅集團;礁溪鴻月莊溫泉客棧以1.47億元賣出,買方背景是葛瑪蘭飯店集團。丁玟甄分析,這類同業接手經營的交易案,通常是逢低入場,交易金額鎖定在10億元內。

 

「只要觀光業開始回溫,飯店業主就會開始惜售,通常賣掉後也很難買回。」丁玟甄觀察,在這波飯店出售潮後,之後的飯店出售量應會趨緩,但在未來觀光業復甦可期下,經營上軌道的飯店,想要高檔出售獲利了結的個案,可能會增加。

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