我常被問到：「那現在要不要買房子？」
我總是覺得一頭霧水。你要我怎麼回答？要不要買房，必須依據個人現有的財力、需求、理由，還有買來到底要做什麼來做決策。我不了解你的狀況，怎麼知道你要不要買？
「現在可以買房嗎」投資房地產前，你該先思考的事
這樣問的人，本身就有很容易投資失敗或被詐騙集團騙的個性。因為他是「從眾」的，他想要得到一個「大家都認為怎樣才對」的答案。
而根據80/20 原則的推衍，你如果跟80%的人行動一致，保證賺不到錢。
回想你人生中的每個決定，大多數人認為正確的，真的正確嗎？大部份人根本看不到未來，卻喜歡鐵口直斷某種預測。
做人處世，還是相信你自己吧。至少，如果是你自己決定要掉下去的坑，不是被別人推進去的，雖然一樣疼，但是你會甘願點。
租金投報率再高也要先思考風險！請相信，沒有人會幫你負責
「現在可以進場嗎？」
會這樣問的人只想當賭徒。
「現在可以買房嗎？」
會這樣問的人恐怕也只想確定：「我買了房子之後是不是會上漲？」根本沒有什麼目標擺在前頭。
如果已有明確標的，而他的錢又夠，要買不買都可以時，他還問：「我應該買嗎？」我通常都叫他去卜卦或抽塔羅牌，不然你也可以去問星座專家，只要別問我就好。因為我無法判斷，不想為你負責。這世上只有詐騙集團會非常想幫你負責。
兩個買房悲慘案例
以房子來說，如果你只買一間，也就是口袋裡只有一個雞蛋，那麼也可能會很倒楣。這就像一個人把一生投在某公司股票一樣，你沒有分散風險，而這個雞蛋又是你唯一能夠期待的雞蛋。就算趨勢往上，你也可能往下。
舉個悲慘的例子來說吧。
2010年，我們到東京籌組資產管理公司時，東京的房子，包括新宿和澀谷都很便宜，小商鋪的租金報酬率竟然都有9％，用七二法則來算，8年可回本，也就是2018 年回本。就算扣掉運營費用，2022 年也該回本了，而雞蛋還在，也就是那間房子等於免費。
我們選擇的是便利商店、拉麵店、串燒店等小商鋪。
如果你妥善運用那些收來的房租再投資，那麼你可能不只創造了一倍的價值。
不過，也有一位投資者很倒楣，他就那麼一間小套房，在歌舞伎町，裡頭發生了當時知名的恩客殺女公關的謀殺案，現場慘不忍睹。後來當然租不出去，乏人問津。就算投報率高，單一物件，不能規避風險。
在台灣，我的某位朋友也專門買老公寓改成套房出租。一間30坪不到的老公寓，改成6間套房，初期就花了一大筆錢改格局。投報率很高，於是他手下大概有3間公寓，陸續改成出租套房。
不過，其中有一間遇到了房客在房中尋短的事故，結果其他5間房客也就搬走了。
事實上，管理的間數越多，他的人生處理的雜事也越多。還好後來房價漲了，兩間房加上一間淪為兇宅的賠錢貨全數賣出，最終依然有少許盈餘，沒有白忙一場。
他的投資故事也給我一個很好的提醒—在想要賺取利潤時，你要注意風險，而某些物件本身就存在著風險。
資產管理基本上也是很費力的，一人之力無法解決，非得要有一定數量，才值得花錢建立系統化管理。
不能只計算眼前的投資報酬率，因為房子是長期資產，現在世界各國都有嚴苛的限制炒作法令，在多數國家都是「漲價歸公」，請不要只想眼前。
任何事物、投資、和你的人生，都請做長期考量，也請考量可能的風險。
上述那兩種位置、類型的房子，本來就是風險比較高，只看投報率，絕非理性選擇。
作者簡介_吳淡如
臺大法律系學士、臺大中文研究所、臺大EMBA丶上海中歐國際工商學院碩士、嶽麓書院歷史學博士與上海交通大學中歐國際工商學院（瑞士分校）商學博士班就讀中。
本文摘自時報出版 《窮思維、富邏輯：人生實用商學院之致富之前先自主》
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