前年，三重發生那起駭人聽聞的滅門血案，大家還有印象吧？兇嫌工作成謎，疑似無業詐欺犯，卻能租得起三重的高級社區、月租四萬。結果呢？房東好好的千萬資產慘變凶宅，房價瞬間腰斬。
房東保命符！別讓你的千萬房變凶宅，房客篩選避雷13關
每一年，都有房東被租客砍死，房東是高危職業。
這就是血淋淋的教訓！房東這個行業，賺的是白菜錢，操的是賣白粉的心。
很多房東為了貪圖那幾天的租金，什麼人都敢收。老黃今天把這些年來，用血淚和新台幣換來的「避雷演算法」一次公開。
寧可空租養蚊子，不要出租養瘋子！請各位房東把這篇印下來貼在腦門上。
第一關：職業與身分（沒正職的滾蛋）
1. 無業證明直接刷掉
沒有工作證明的人絕不能租，10有89不是搞詐騙的就是做偏門的。一定要看公司名片或在職證明。
老黃眉角： 拿到名片不要只看手機，去Google那是空殼公司還是真有其事？打公司的「市話總機」轉分機確認這個人還在不在。現在名片幾百塊就能印一盒，騙子最愛印「CEO」、「總監」。
2. 首選四師與公務員
最好只租給醫生、會計師、機師，公務員、工程師（特別是大廠的）。
公務員是極品： 為什麼？因為他們怕事。欠租不給？直接打電話去他單位投訴，他比你還怕丟鐵飯碗。
軍人怎麼治： 之前買房阿元租給一個職業軍人，欠租還搞失蹤。阿元二話不說打1985申訴。
結果部隊長官超級重視，直接派憲兵押著那個軍人來繳錢搬家。記住，對付穿制服的，找他的長官就對了。
當新竹房東最大的優點是，我們永遠不缺優質的租客，只租給工程師家庭。
第二關：財務實力（沒錢免談）
3. 湊不出兩個月押金的別租
千萬別心軟！如果你連兩個月押金都要分期、都要湊，代表你的財務狀況岌岌可危。
不管他用什麼「剛換工作」、「資金卡住」的理由，一律不信。這是底線。
4. 堅持「銀行匯款」，拒絕現金
這一招能篩掉一堆詐騙犯和通緝犯。他們怕金流被追蹤，或是銀行帳戶早就被查封，通常拿不出自己名字的帳戶。
如果他堅持要給現金，或者用別人的戶頭匯款，絕對有鬼。
5. 核彈級大招：看「聯徵報告」
如果是高租金物件，直接請他用手機APP拉一份「個人信用報告」（聯徵）。
信用分數低？有卡債？信貸遲繳？
如果是「信用小白」（無銀行往來紀錄）也要小心。
連銀行都不敢借錢給他，你敢把千萬房子借給他？
第三關：人品與行為（細節見鬼神）
6. 看起來像89的，就是89
別跟我扯什麼人不可貌相。刺龍刺鳳、眼神飄忽、開改裝車、一身煙味，講話三句不離髒字。
租給他們，欠租是小事，最怕他在裡面拉K、開毒趴、做詐騙機房，甚至弄成樓鳳。
到時候警察攻堅，你的房子變凶宅的機率高到嚇死人。
7. 態度差的、急租的，直接封殺
急著入住： 通常是被前房東趕出來的。
態度惡劣： 我遇過養狗的租客，跟我在那邊鬼扯「貓才臭、狗不臭」，不租給她就在電話裡發飆。這種情緒控管有問題的神經病，租給她以後保證天天吵架。
審視同行者： 看房時，注意陪他來的人。如果租客斯文，但朋友在那邊嫌東嫌西、流裡流氣，通常那是「物以類聚」，以後這個朋友也會住進來。
8. 遠離「衰人」與「索取者」
凡是主動開口說「我是單親...」、「辭職照顧生病的XX...」、「家裡發生變故...」，用各種悲慘理由想殺價的，我統稱「衰人」。一律封殺。
這不是歧視，是風控。這類人生活充滿混亂，常常利用別人的同情心佔便宜。
房東是來收租的，不是來做慈善的。好幾個被殺的房東都是可憐租客便宜出租，反而被租客殺了。
第四關：法網恢恢（查個底朝天）
9. 查詢「司法院判決書系統」
這是基本功！把他的名字輸進去。
有沒有欠債不還的民事判決？
有沒有詐欺、毒品、傷害的前科？
Google 也要搜： 搜名字、搜手機號碼、搜LINE ID。有時候你會在「靠北租屋」或借貸論壇看到他的精彩事蹟。
查看 Facebook/Instagram： 觀察他的生活型態。如果他說自己是朝九晚五上班族，但動態全是半夜打卡、充滿「兄弟氣息」、金句語錄、或者常常換名車（但又沒買房），這就是典型的「偏門」特徵，絕對不租。
對於自稱「自營業者」、「接案SOHO」或「網拍微商」的，若提不出長期穩定的「銀行入帳明細」（金流證明），一律視為高風險。
除了 Google 名字，手機號碼更是關鍵。
Whoscall / Truecaller 查詢： 把他的號碼輸入通訊錄，看看這號碼在資料庫裡有沒有被標記。
如果被標記為「車貸」、「當鋪」、「響一聲就掛」，或者名字很奇怪（如「阿龍-流氓」之類），直接封鎖。
LINE ID 搜尋： 加他的 LINE 看看。
看頭貼：是不是用些江湖味很重的圖片？
看動態牆（VOOM）：如果充滿線上博弈的廣告、或是憤世嫉俗的貼文，這也是高風險指標。
要特別小心有魯空特質的租客，他們很可能是社會未爆彈。
10. 查核「前房東」
敢不敢給你前房東的電話？打過去問問看：「他準時繳租嗎？房子乾淨嗎？」如果支支吾吾不敢給，心裡絕對有鬼。
第五關：合約護體（白紙黑字）
11. 保證人要找對
一定要有保人，最好是兩個，且最好是父母。
同居男女朋友當保人沒屁用，分手了誰理你？
父母跑不掉，為了兒女通常會出來收爛攤子。
12. 必簽「惜命條款」與「懲罰性違約金」
租客想死你攔不住，但你要讓他知道代價。
合約寫明：「若發生自殺、他殺等非自然死亡事件，需賠償房屋跌價損失（如房價30%）」。
還要加上「非法使用條款」：在屋內吸毒、賭博導致房屋受損，要有巨額賠償。再找他爸媽當保人。
13. 終極防護罩：租約公證
這一點最重要！合約要去法院或民間公證人那裡「公證」，並載明「逕受強制執行」。
以後他不搬家、不繳租，不用打官司，直接拿公證書請法院強制執行趕人。職業租霸聽到要「公證」，通常就會夾著尾巴逃跑了。
老黃結語
「寧可空租養蚊子，不要出租養瘋子。」做房東，心要慈，但手段要狠。
我們審核嚴格，是對自己的資產負責，也是對鄰居負責。一旦你的房子發生兇案或變成毒窟，整個社區的房價都跟著完蛋。房東在簽約前是強勢方，一旦簽約交屋，你就是弱勢方。
「恐懼失去房客」是房東最大的弱點。 只要你能克服「怕租不出去」的心態，堅持用這些高標準演算法過濾，雖然空窗期可能會長一點，但絕對能讓你未來的幾年睡得安穩。
「嚴審背景，寧缺勿濫。」 別讓你的房子，變成下一個社會新聞的背景圖。
作者簡介_老黃房市筆記
關注房市與股市，記錄一些實務觀察與思考筆記。45歲，已離開職場， 目前只關注資產保值與風險管理。
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