擁台北蛋黃區電梯大樓卻「三餐靠里長接濟」！老後窮得只剩房？賣房、以房養老、留房養老，優缺點全解析

台北蛋黃區有房竟靠里長救濟！老後不想「窮得只剩房」，留房養老更划算？

我曾經提到一個坐擁台北市蛋黃區三樓透天厝的「留房養老」精典案例。

不過我在此，還想再講另一個，只有一間不動產的留房養老案例，值得讀者們參考。

這則案例的案主，雖然擁有台北市精華地段電梯大樓，卻因為沒有生活費，而常需要里長「接濟過活」。

而話說無子、無女的他，多年來除了積累下來自住的唯一一棟房產之外，並沒有存下任何退休金。

也正因為身邊幾乎沒有現金，所以，坐擁精華路段高價不動產的他，由於申請不到中（低）收入戶的資格，反而常需要靠鄰里長的不時接濟，才能夠吃上一頓飽餐。

後來，在里長與某金融機構信託部人員請教之後，信託專員建議可以將屋主的房子「出租」，再以拿到的高額租金，讓屋主住進租金較為便宜的老人公寓。

剩下來的餘錢，又可以做為屋主日常生活，支付各項開銷的退休金，也正好解決屋主三餐不濟的困擾。

以上這個案例，非常值得手邊沒有任何退休金，但擁有精華區不動產屋主參考。

以房養老是什麼？抵押給銀行划算嗎？解析貸款成數、年限、長壽5風險

簡單來說，「以房養老」商品是以「逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）」方式，讓銀髮族每個月得有固定的生活費，適合沒有固定收入、有房產的銀髮族。

總的來看，以房養老的優點是：房子雖然抵押給銀行，但屋主仍舊保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院的費用。

在屋主離世後，其繼承人（例如子女）還可選擇償還貸款，或者由銀行將房屋拍賣，從銷售金額扣除應繳貸款後，再將剩下的金額分配給家屬。

且更重要的是：借款人發生繼承事實之後，繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回擔保品，或是由銀行直接將擔保品進行處分。

但是，無論選擇哪一種方式，借款人因為辦理以房養老的借款債務，還可以全數扣減遺產總額。所以在某種程度上，「以房養老」業務也具有「稅務規劃」的效果。

以房養老缺點？每個月可以領多少錢？會被銀行掃地出門？

不過，儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務，可以讓逆向抵押貸款者的子女，在償還銀行貸款之後，仍然可以保有房地產，且是按「實價」而非「公告現值」鑑價，但實際檢視各家商品內容後，會發現「以房養老」業務仍有以下幾大問題（缺點）：

第一，不論貸款人平均餘命有多少年，貸款期間最長不得超過30年。也就是說，如果貸款人生存時間超過30年，是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。

第二，就算是按「市價」，但最多也不過是實價的七成或八成。特別是房地產中最值錢的是土地，而非房屋，如果民眾所擁有的土地持分不多，真正能夠從房地產中「榨」出來的金額，也不可能太高。

第三，由於金融機構在商言商，再加上政府行事也特別小心謹慎，都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以，目前承做的案例，大多數都是集中在房價比較高的大都會區（例如台北市、新北市⋯），特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。

也就是說，房屋所有人的可貸金額，會因為城鄉房價的差異而有不同。以某行庫的商品為例，就有限縮房屋的條件，距離捷運站1000公尺以內者、才可達7 成，其他區域最高6成。

因此，一但所有人握有的房產，位於非都會或「蛋黃區」，但更需要一筆生活費的人，恐怕是享受不到其中的好處。

第四，想要拿的錢多，可能就要縮短年限，讓自己承受風險。如果擁有房產的人，擔心每月金額過低，不足以支付生活費用，當然可以縮短貸款年限。但縮短後，又將使貸款人面臨「生存期間超過貸款年限」的尷尬「長壽風險」。

且以房養老業務又有另一大缺點：如果時間拉長，每期可領金額就會下降；但如果時間縮短，又可能面臨「時間屆滿，但借款人仍然生存， 卻沒法繼續領錢」的兩難。

第五，別忘了，以房養老最大阻力在於子女，也就是擁有不動產，且想要申辦「以房養老」業務的父母，可能會面臨來自子女的阻攔。這是因為做父母的，如果在生前辦理以房養老業務，就有可能增加房屋繼承者的負債增加。

綜合以上以房養老的規定，整體來說，若是抵押的房屋不是坐落在雙北市，或是屋齡和屋況條件較差，有可能只能貸到房屋鑑價的5成。且每月遞減的模式，還真的不符合大多數無現金者的現實用錢需求。

也就是說，如果手邊只剩下一棟房，又沒有現金的人，假設只靠這「101筆」以房養老的錢，隨著利息越扣越多、每月金額越來越少，「金額變動如此大」之下，還是有可能無法維持退休後的生活「從頭至尾不變」。

更何況，隨著人的年齡越來越高，所花的錢將是越來越多。不要說別的，光是醫藥費及長照費用，就可能與「年齡」的高低成正比。

因為，到了晚年，除了生活費之外，每個月的支出一般都會上升，主要都是發生在醫藥費、長照費，還有房屋相關稅金及修繕費用上。

正因為如此，這種「給付遞減」的方式，很可能並不適合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。

因為，只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人，才有資格說「不會在乎每月金額高低不一」。

留房養老是什麼？不賣房、改出租當退休金，但這3種房小心「租不出去」

嚴格來說，「留房養老」有2種，一種是屋主單純的，與包租代管業者簽訂委任契約，由包租代管業者負責財產租賃相關事務管理，再定期將扣除相關費用後，所剩餘的租金收入，支付給出租的屋主；另一種則是被稱做「反向換租」的方式，也就是屋主把自己的房子租出去，再搬去租便宜的房子住。

簡單來說，留房養老的優點，正好彌補了以房養老的缺點，這是因為留房養老的每月收入穩定，且房屋可留給後代繼承：在屋主往生之後，房屋還可直接留給後代子孫，不須經過贖回等程序，就讓資產順利傳承。

只不過，留房養老當然也有其風險。例如有些民眾的房子，如果位於租屋需求較小的地區，恐怕一樣會面臨無法出租、長期租金不穩的現金流問題。所以，千萬不要只想著「將舊房進行包租代管公益宅」的美夢。

因為首先，並不是每一間房子，都符合包租代管的要求標準。

例如即使在市區，若是無電梯的5樓公寓，且涉及頂樓加蓋或結構與管線老舊的物件，因修繕成本高、管理風險大承接意願明顯降低。

其次，一般社宅與公益出租最大問題在於：公益出租有「租房人數必須與房間數相同」的規定（例如不能一人住三房），且多數是「一年一約」。

所以在未來人口少的情況下，房間多的房子，可能會有更高「租不出去」的風險。

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作者簡介_李雪雯
現職《聯合新聞網》專欄作家，專職財經與醫療保健相關寫作。
曾任《錢雜誌》、《商業周刊》主編、聯合理財網eMoney製作人、《Smart智富月刊》特約資深撰述、《iThome》電腦週報「CIO觀點」專欄特約撰述、《康健雜誌》、《商周財富網》、《Yahoo奇摩》專欄作家。主跑個人投資理財新聞20幾年，路線包括：銀行往來、股票、外匯、期貨、保險、基金、房地產、節稅、個人綜合理財規劃，以及醫療保健等議題。
擁有壽險、信託業務、理財規劃人員、投資型保單、產險、證券高級業務員、期貨業務員、外幣保單、照顧服務員、高齡金融規劃師、不動產經紀營業員等相關證照，目前擔任多家財經雜誌的特約撰述，從事相關文章與書籍的寫作，並獨立經營「李雪雯的健康財富百寶箱」臉書粉絲團。 

本文摘自時報出版《讓退休金陪你到最後：退休後5大風險的終極解方》