在今天看見明天

打假球的居住正義

《今周刊》民調,年輕世代因為高房價,確實對結婚生子有所憂慮,嚴峻的居住問題,已經影響到他們的人生規畫。(攝影/吳東岳)

製作人/方德琳 撰文/陳亭均 研究員/蘇柏昀

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1190期

2019-10-08 09:52

談到住宅政策,內政部政務次長花敬群嘆了口氣,
「房市問題,一是貴,一是漲,另外一個是炒。」
接著他又皺眉:
「最近三、四年,『漲』沒有整體上發生。『炒』也還好。」
然而「貴」呢?他攤手點了頭。
台灣房價貴,房價所得比更一路向上攀升。
今年是「巢運30年」,但數十年間歷史沉痾猶在,
政策假球又還在飛,年輕世代更加無力了。

十月三日,時代力量立委黃國昌一如往常,站在立法院財政委員會上,他捲起襯衫袖子,緊盯著對面男人的瞳孔問:「總裁,房價指數在過去三、四年間,不斷地在攀升,這樣情況下,您認為到底是供需面?還是制度面出了問題?」

 

「我覺得我們的房地產,供給面、需求面、制度面都有些問題。」被質詢的人正是央行總裁楊金龍,他慎重緩慢地說出,「供應面上,我們的矛盾在於,房價這樣走(指不斷往上攀高),但我們的空屋還很多。」對於大家耳熟能詳,供給過剩價格就下跌的經濟理論,台灣房市卻背道而馳,是個供給明明很多,但價格不跌的畸形市場。

 

黃國昌又追問:「不動產持有成本過低,課徵囤房稅適不適合?」楊金龍肅穆地說:「我也覺得要從稅上來改革。」在黃國昌步步進逼的質詢中,其實楊金龍心裡很清楚,台灣房市經過這幾年交易冷清,價格步入高原期後,現在又到了一個關鍵時期。

 

今年六月,央行舉辦理監事聯席會議,就已經注意到今年看似「房市升溫」的市場現象。一位理事直言:「近期建築貸款及購屋貸款成長率約達七、八年以來新高,新建或中古屋房價雖未明顯大幅上漲,但已持續多季緩慢成長……,在房價上漲的預期形成前,採行適當措施。」但也有理事表示:「二○一八年建物買賣移轉棟數,仍較一三年之移轉棟數少近十萬棟,且近年餘屋仍持續累積,加以新推案銷售率不佳,餘屋去化壓力仍高。」會中雖沒有做成具體的政策建議,但已經互相提醒,要注意「房市回溫」的現象。

 

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對建商而言,房市「回溫」當然令人振奮,但這種消息對於年輕世代,無疑又是一記重擊。前幾年,房市交易不熱,但台北房價自一五年高點,下跌至一七年約一成五跌幅,隨後又緩步上漲中。最近台商資金回流、香港移民移入,利多消息預告回漲,於是所有「房價跌往合理化水平」的期望,看來又是一場空。

 

其實,央行會開始注意房市,絕對不是沒有道理。

 

百餘日來,香港「反送中運動」沸揚,年輕世代怒火燎燒香江。這場不見終點的悲壯抗爭的核心,當然是年輕人對「自由民主」的堅決;然而,就如同《經濟學人》一篇分析報導,從標題就揭露了〈香港動盪有部分原因源自高不可攀的房價〉。

 

《經濟學人》分析,港人對中國不滿的原因不僅來自於自治權遭破壞,也因貧富差距情形在中國介入後急遽擴大,尤其體現在節節攀升的房價上。分配不均與遙不可及的居住正義,在香港年輕人心中埋下不滿現狀的種子,成了「反送中運動」深沉的社會經濟結構因素。

 

香港房價所得比高達二十.九倍,香港年輕人不吃不喝二十年才買得起一棟樓。香港的狀況看起來怵目驚心,但事實上,台北年輕人的處境其實也不遑多讓。台北十四.一五倍的房價所得比,在全球主要都市中,僅次於對岸那顆幾近蒙塵的東方之珠。更何況,台灣房地產還擁有獨特的「虛坪制」,北台灣去年整體大樓、華廈建案,平均公設比高達三二.四%,若算淨坪,台北的房價所得比與香港也不相上下。

 

台灣房價

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台灣房價

 

「反送中」背後的引信

高房價、低薪   都是台、港青年困境 

 

「今日香港,明日台灣」說的或許不只是中國的威脅,居高不下的房價與低薪,對台灣年輕世代來說,同樣也是燃眉之急,社會中醞釀的不滿情緒,總有一天可能會找到出口。

 

台灣人對房價的無力感,已經積累三十年,一九八七年,財政部國產局標售華航附近土地創下天價,引發了台灣房價一波狂飆。

 

兩年後,「無住屋者團結組織」發起台灣史上首次以都市議題為訴求的社會運動——「無殼蝸牛運動」,一九八九年八月二十六日,五萬人聚集在台北忠孝東路,為了爭取居住權益夜宿街頭,希望用行動改變無殼蝸牛的處境。

 

三十年後的今天,台灣人的居住狀況不僅未改善,還更加嚴峻。一九八九年,台北市房價所得比按房地產政策專家張金鶚等人估算是八.五八倍;經過了二○○八年金融海嘯,隔年政府大降遺產贈與稅到一○%,吸引海外資金回流,從此房價井噴,一騎絕塵。

 

到了一九年,房價所得比竟飆至十四.一五倍、新北市房價所得比也高達十二.○三倍。今年第一季,內政部住宅價格指數衝到一○一.○九,創下統計以來的新高。主計總處租金指數除了在二○○九年回跌到九五.八八以外,已連續九年呈現上漲;到了今年八月,更高達一○二.八四。

 

比起一九八九年的世代,現在的無殼蝸牛們背負著的,是比當年更沉重的居住壓力。

 

其實早在二○一一年,馬英九政府喊出「居住正義」口號後,政府就開始正視「住宅問題」;到了一六年選舉前夕,藍綠陣營更分別提出「住宅政策」計畫。蔡英文的三支箭:「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」,以及「興建二十萬戶社會住宅」 在當時就定調。

 

「OURs專業者都市改革組織」執行長彭揚凱說,「過去台灣一向只有房地產政策,沒有住宅政策。」蔡英文第一次做了邏輯上的轉向,從之前鼓勵買房的政策,轉向杜絕投機客、面對租賃市場,以及提供青年居住正義的社會住宅,「這終於走對方向。」

 

然而,經過這些年,從馬英九時代後期到蔡英文執政,政策風風火火亮相之後, 卻是要嘛七折八扣、要嘛下錯藥方,年輕人面對古怪的住房市場,一樣買不起也租不起。

 

一四年太陽花學運,台灣年輕世代的憤怒得以宣洩,但這三年他們的不滿,仍繼續累積醞釀中。《今周刊》委請波仕特線上市調網進行問卷調查,台灣二十至四十歲年輕世代最深沉的憂慮,就是「低薪資」(八二.三%)與「高房價」(八一%),明年就是總統大選了,當候選人仍在激辯「芒果乾」(亡國感)、吶喊淪於口號的「發大財」時,低薪、高房價的現實困境,早成為年輕世代無法擺脫的無力感。

 

同時,「少子化」人口斷崖的危機正在迫近,根據內政部在八月初公布的數據,今年上半年全台有八萬八千多人死亡,同期新生兒數只有八萬六千人出生,「生不如死」。在巨大的現實壓力下,不婚不生成為年輕世代的常態,《今周刊》問卷調查,近六成五年輕人,曾因買房子而想過要晚婚或不生小孩,較六年前本刊調查比率(五成)更高 ,「高房價是最好的避孕藥」說明了年輕人對現實的無力感。

 

《今周刊》調查也顯示,高達九成五的年輕人都認為,政府應更積極推動政策,合理化房價,開展完整的「住宅政策」。但就在年輕人面臨著薛西弗斯式的無力感時,台灣的住宅政策一方面甩不掉數十年的歷史爛帳、另一方面思慮又不周延,甚至缺少決心,最後住宅政策的實行,也成為薛西弗斯式的徒勞。

 

台灣房價

台灣房價

台灣房價

台灣房價

 

假球一:囤房稅淪空殼

地方政府放水   不願課徵累進稅

 

「囤房稅」就是一個徒勞的好例子。雖然黃國昌最近又提「囤房稅」,但這並不是他或時代力量的發明。台灣其實早有「囤房稅」,而且至今已施行五年。

 

早在二○一四年,當時的財政部長張盛和,就已修正了《房屋稅條例》。一四年,先爆發了太陽花學運,其後又發生了第二次巢運,青年夜宿台北市仁愛路。社會不滿累積,長期被政府視為「投資財」的住宅思惟,才終於被逼著朝「消費財」的方向轉向。當年,張盛和推動了一連串的「不動產稅率改革」,其中一招便是祭出「囤房稅」,我們或許可以把它稱之為「囤房稅一.○」。

 

「囤房稅一.○」將「住家用」房屋區分成「自住」或「非自住」,為了增加「非自住房屋」的持有成本,「囤房稅一.○」將「非自住房屋」稅率從過去的一.二%調高至一.五%到三.六%,個人擁有第四戶房子以上,就將被課徵差別稅率,房子愈多繳稅愈多,量能課稅。

 

然而,這個施行五年的房屋稅制,其實就是一顆飛在空中的「假球」,凸顯的是政策背後的千瘡百孔。

 

一方面,由於「房屋稅一.○」是地方稅,由地方政府課徵,當地方不願課徵累進稅,這個「囤房稅」就成了空有具文卻沒效果的空殼。目前除了台北市、連江縣、宜蘭縣有差別稅率,新竹縣非自住的房子課以一.六%稅率,桃園市非自住課以二.四%稅率之外,其他地方政府全不分戶數,將非自住的房子都用最低的一.五%稅率課稅。

 

縱放「跨縣市囤房者」

地方政府無「全國總歸戶」勾稽資料

 

除此之外,「囤房稅一.○」更大的問題在於它的課稅方式,事實上縱放了許多「應徵未徵的黑數」。直到目前為止,地方政府手上根本就沒有關於徵收囤房稅的「全國總歸戶」勾稽資料,所以,作為「地方稅」的「囤房稅」,雖由地方政府徵收,地方政府卻沒有辦法知道「跨縣市囤房者」,更無法課徵該縣市外任何一筆非自住住宅的累進稅收。

 

舉例來說,若有一地主,在全國二十二縣市各擁有一棟房產,他總共持有二十二戶住宅,在這種狀況下,由於地主的房產不在同一縣市內,地方政府竟無法課徵其囤房稅。

 

財政部官員接受《今周刊》訪問時也坦承,現狀確實如此,過去是以縣市為單位,不會特別勾稽跨縣市統計資料。直到黃國昌近日又提案修「囤房稅二.○」,財政部才剛開始跑資料。

 

換句話說,這個推行五年的「囤房稅」,根本就在「打假球」,而且還可能繼續打下去 。

 

台灣房價

 

時力版囤房稅打大戶

逼建商去化餘屋   降低房價

 

內政部政務次長花敬群過去是張金鶚的得意門生,兩人還都曾被稱為「空頭大將」,但這次兩人在「囤房稅」議題上卻意見相左。張金鶚認為,時代力量版本提出的「囤房稅二.○」,會是一帖有用的解方,可以紓解台灣居住問題「以高房價為核心」的特殊性。

 

時力版本囤房稅將單一自住的稅率從現行的一.二%降為一%,第二戶、第三戶稅率還是維持一.二%。第四戶到第五戶,囤房稅率調高至二.四%到三.六%;第六戶到第七戶調至三.六%到四.八%;第八戶到第九戶為四.八%到六%;第十戶以後六%到一○%;並在條例中直接針對建商餘屋,建商蓋完預售屋後,給予一年時間出售餘屋,僅課予一.五%稅率;但如果超過一年,則按照累進稅率處理。並且規定,若經公證人公證,出租房屋,即可申請租賃期間減半徵收房屋稅。

 

由中央直接拉高稅率下限,明定級距,確實可能避免「囤房稅」形同具文。張金鶚認為,一七年,台灣擁有四屋(含以上)的家戶只有三十二萬之多,囤房稅打擊面相對小,不會對一般自住者構成困擾,卻能逼囤房居奇者移轉空閒住宅。「課徵累進稅率,就可能讓房價緩跌、健全房市,好的解藥就是這樣,副作用小,溫和卻有效。」對建商課徵囤房稅,更可以逼他們去化餘屋,降低房價。

 

台灣房價

▲新莊副都心曾經是推案火熱的區域,但目前餘屋量在全台名列前茅。

(攝影/劉咸昌)

 

台灣房價

▲淡海新市鎮現有2347戶餘屋,建商去化困難。

(攝影/劉咸昌)

 

花敬群卻不以為然,「房市改革要逐步累積基礎量能,並不代表一定要用真的很高的持有『稅率』。」他認為,台灣「名目上稅率」已經很高,真正要做的,應該是拉近「稅基」與「市價」之間的距離。儘管一六年,十二縣市調高標準房屋單價,然而,後來各個縣市又慢下腳步,如今「稅基」仍只有「市價」的一成至兩成,二者間仍有很大的差距。

 

「要調整稅基,必須有更精準的估價方式,我們已經做了兩年,在研發怎麼去掌握土地的估價方法。但模型要訓練,要花時間、要花錢。」花敬群不認為高房價有特效藥。至於「玩名目稅率,用『囤房稅』通殺,表示他們根本不知道問題發生在哪裡!」

 

花敬群認為,「住宅政策」應該要「高築牆、廣積糧、緩稱王」,表示要先從基礎做起,「讓子彈飛一會兒。」接著才可能做出更有效的改革。然而,子彈才剛開始飛,「假球」竟已經漫天亂竄。

 

即使雙方各執一詞,產、官、學都各有自己一套「稅率」的學問。好笑的卻是,在高來高去的政策辯論背後,最基礎的「房地產下水道工程」,竟呈現一片荒煙蔓草的破敗現象。

 

如果「囤房稅」連跨縣市課稅都辦不到,那就像學者章定煊說的:「這是向天空開槍,卻沒有瞄準鳥。」假球打了五年,討論是否修訂囤房稅前,誰來檢討現行囤房稅執行的荒誕?

 

台灣房價

 

社會住宅踩煞車

柯文哲以空屋多為由    停蓋公宅 

 

住宅政策這個賽局中打的假球,恐怕還不僅於此。

 

到目前為止,蔡英文政府的「社會住宅」政策,還是備受輿論肯定的。蔡政府的社會住宅政策,目標是廣建占總體住宅存量二.五%的二十萬戶社會住宅(編按:依今年第一季住宅存量為二.三%)。其中,十二萬戶由政府直接興建(含容積獎勵補充),八萬戶仰賴包租代管的空屋釋出。為了達成政策目標,蔡政府一上台便修正了《住宅法》,解決社宅的土地與資金需求,隨後立租賃專法,為包租代管建立體系。

 

社會住宅:由政府興辦或獎勵民間興辦,只租不售的住宅,以低於市場租金出租給有需求的民眾。分為新建及包租代管兩種方式。

 

台灣房價

台灣房價

 

儘管目前進度看來很難達標,但社會住宅的品質和政府的決心有目共睹。其中,台北市在前任都發局局長林洲民的拚勁下,興建努力與績效都是全國領頭羊。北市在柯文哲首任任期,累積規畫興建二萬四八七戶社會住宅,林洲民編列四年八二七億元連續性預算,由市府向銀行借款、並成立住宅基金,整理好還款計畫。三十八個基地也已經準備妥當,「因為這樣,都市發展局才可以用現有體制,將過去三十年從沒達到的績效,推動到如此的境界。」林洲民說。

 

但話鋒一轉,他用沉重的口吻又講:「這樣空前絕後的成績,未來可能就不能延續了。我一四年加入市府,一八年離開,我不解為何台北市政府不願意持續興建公宅。」柯文哲到了第二個任期,日前先拋出因為「空屋多」,所以社會住宅「不用再蓋」,原本北市承諾接下來四年要繼續推動的三萬戶進度,瞬間減速,僅再建一八○七戶。

 

不過,柯文哲後來在「居住正義二.○」記者會改口,表示兩任任期目標仍是五萬戶。到底「五萬戶」是真是假?原本投出的快速直球是否轉了彎?

 

答案其實從預算編列就看得出來,北市府一○七年度連續預算新建社會住宅基地有四處,編列工程經費約一四二億元;一○八年度連續預算新建社會住宅基地有四處,編列工程經費約七十一億元。到了一○九年度,送議會尚未通過確認的編列工程經費,縮水剩下二十六.七億元。

 

林洲民規畫的「兩萬戶」計畫仍在延續,但剩下的三萬戶,不要說「八二七億元」,連整體計畫都沒出爐。北市都發局人員坦言,「我們現在預算確實不比前四年,這是現實狀況。因為現在最難找的是土地。」

 

台北市都發局局長黃景茂則說,「只要尋求用地可行性後,將配合編列相關預算。除了興建社會住宅外,同時會透過資源,以租金補貼,提供居住服務。在量能上並未減少。」台北市副祕書長李得全則表示:「過去四年是政府拚命蓋公宅,今年開始非局限公有公辦的公宅。」

 

北市跳票   中央買單

轉以包租代管、租屋補助衝量能

 

然而,五萬戶「社會住宅」剩下的三萬戶,如今依然沒有看到完整、全局式的規畫。林洲民遺憾地說:「如果不繼續做,那社會住宅的成果,就永遠只剩下那段時期的曇花一現了。我知道,即使在現有制度裡,推動質量並佳的公宅是有可能。我給自己的期許是,幾年之後,我會重返公職,真正執行居住正義。」

 

柯文哲的「居住正義二.○」,顯然已經大打折扣。「社會住宅」成了掩蓋不蓋公宅的好理由,花敬群說,二十萬戶社會住宅的目標不變,「從柯市長的角度,會認為都發局能量大部分用在社宅,有些事就無法好好做。我只能說,我們尊重;不夠的就讓中央來做。地,中央都找了。台北市現階段,中央已經規畫一二○處、共四十三公頃的土地,會用來興建社會住宅。」

 

「居住正義二.○」縱使喊出五萬戶社會住宅口號,實質上直球卻變成了剩下政治語言的「假球」,雖然市府轉以「包租代管」、「租屋補助」方式衝量能,但這兩項都由中央付錢買單,北市府的決心顯然一退千里。

 

如今,「社會住宅」雖已小有成果,但若無法持續量能,過去從國民住宅、平價住宅、合宜住宅的失敗歷史歷歷在目,社會資源若再虛耗,恐怕再讓公宅政策陷入黑暗期。

 

至於「實價登錄二.○」,行政院版本幾乎被閹割,最後購屋市場透明化,看來也還有漫漫長路要走。其實,學界、產業界及NGO(非政府組織),包括黃國昌、彭揚凱或崔媽媽基金會執行長呂秉怡,都對蔡政府住宅政策的大方向,抱持肯定的態度。

 

但民進黨執政,除了「興利」,如何能「除弊」?那些飛在空中的假球,是否能好好的用手套接起來?

 

台灣房價

▲蔡英文上台後,推動整體住宅政策,也成立國家住宅及都市更新中心,積極興建社會住宅。

(圖片來源/總統府提供)

 

掉漆的住宅政策

年輕人用清苦生活   換未來一間房

 

儘管今年房市看似回溫,但就像吉家網不動產董事長李同榮說的:「短期不悲觀,長期不樂觀。」儘管他認為房市並不差,但也無法否認未來,在「少子化」趨勢下,高居不下的房價很可能會受到衝擊。

 

此外,也有專家指出,以兩岸目前的情勢,中國步步進逼,台灣潛藏的政治風險不斷上升。若中國對台灣採取更激烈行動,「房股二市」一定會受到影響,未來變數更多,房市潛在有下跌的壓力。與其讓房價「硬著陸」,政府此刻更該善用政策工具,緩緩讓房價「軟著陸」。

 

三十八歲的鴻鴻是電腦系統工程師,他很早很早就想結婚了,和女友從交往到娶回家,卻整整花了十八年。鴻鴻苦笑說:「是啊,我晚婚,一切是延遲了。」他花了八年時間,準備好自備款,買下了一棟在新店安坑、七百萬元左右的老房子。那八年,他都和女友蝸居在台北市民生社區的一間小小套房裡,兩人收入破十萬元,但每個月只能用不到八千元當伙食費。「小套房月租一萬一,是一層三十幾坪的房子隔出的隔間,大小只有四、五坪。」

 

沒有任何娛樂、沒有任何休閒生活,鴻鴻靠非常了得的忍功和時間換取他的未來,「為求未來穩定,我只能拖長整個結婚生子的計畫。」他還想生孩子呢,鴻鴻笑笑地說,「就是熬。」也只能熬,一個好的住所、結婚、生孩子,對年輕世代來說,真的只能用極其清苦的生活去換。

 

「真的是晚婚,有點晚了……」他又哈哈苦笑說。

 

倫敦政經學院「社會管理學院」的創始人提慕斯(Richard Titmuss)談到社會政策,曾寫下這麼一段話:「如果欠缺對風與海流的知識,對航行的目的又沒有一些方向感,僅僅把積水舀出船外,那麼人類與社會還可以浮在水面上的時間將不會太久了,不管在道德或是經濟上都一樣。」在「無殼蝸牛運動」三十年後的今天,再讀到這段文字,格外顯得更語重心長了。一艘搭載理想,卻積滿廢水、名為「住宅政策」的小船行駛到現在,艙裡的水似乎更沉了。

 

但是,無論如何「住宅政策」這艘船,都是台灣前進必要的載具。我們不只需要舀水的勺子,可能還需要龍骨、還需要帆、需要槳、需要指南針,如果可以,像北市之前的社會住宅那樣,有附送免治馬桶更好。

 

最重要的,我們需要的絕對不會是「假球」,而是真正的「決心」。

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