十年前，如果說要靠租金過退休生活，除非房子買得很早，價格便宜，否則，拿退休金買房子，再把房子出租出去，靠租金過退休生活，一定是頭殼壞去，也不會有人這麼做，但是，十年後的今天，誰也沒有想到利率竟然會跌到歷史低點，讓所有靠定存過退休生活的人，開始重新思考退休規畫。
善用政府優惠房貸
案例一：住在師大附近的老陳，今年四十五歲，最近在住家附近買了一間七百五十萬元的房子，權狀三十四坪、加上頂樓加蓋二十坪，使用面積共五十四坪。他把房子分成五間套房，出租給附近的學生與上班族，一個月租金按房間大小，有的七千元、有的一萬元，一個月租金收入共三萬六千元。
老陳說，他在師大附近住很久，七百五十萬元的房子已經比以前跌了兩成多，加上附近租屋需求高，房租收入足以負擔貸款利息。於是他拿出自己的三百萬元銀行存款，加上利率只有三．一五％的政府優惠房貸兩百五十萬元，剩下的兩百萬元，則向銀行貸款。
這間房子每年租金收入高達四十三萬兩千元，扣除一年的利息支出近二十萬元，還剩下二十三萬三千元，遠比三百萬元的存款，一年七萬五千元(利率二．五％)的利息收入要多出兩倍，老陳覺得這是很划算的投資。剩下的問題是，每年如何把貸款本金還清，老陳認為，以他們夫婦一年近兩百萬元的收入，要在八年、十年內把本金還清不是問題。
上面的故事是一個真實的案例。本刊二六三期封面以退休為主題，引起讀者很大的回響，我們再根據上面的實例，進一步推演，退休族此時適不適合買房地產、收租金過退休生活。
假設老陳退休時在銀行存了一千萬元，原本每年利息五十萬元，退休生活差強人意。但是，人算不如天算，銀行利率拚命降，平均降到歷史低點二．五％左右，使得原本一年的利息收入大幅縮水成二十五萬元，連原來的一半都不到，利率半年內大幅下滑，已經嚴重影響到老陳的退休生活品質。
存款已不能保證退休品質
這時，如果老陳在師大路買了一間七百五十萬元的房子，剩下的兩百五十萬元仍然存在銀行，老陳一年的租金收入四十三萬兩千元，加上利息六萬兩千五百元，一年收入將近五十萬元，雖然比過去的定存收入少一點點，但是，卻遠比全部定存收入多出一倍。
更重要的是，租金收入起伏不大，加上老陳的房子又買在台北黃金地段師大路，根本不用愁房子會租不出去，對於退休族群來說，現階段租金收入遠比利息收入要穩當。當然，如果將來利率上漲，老陳也可以選擇把房子賣掉，因為利率上漲反映景氣好轉，房價即使不漲，也跌不到哪裡去，如果存款利率漲到六％以上，老陳又可以重新把錢存到銀行，再靠利息收入過活。
案例二：梁媽媽做了十六年房東。民國七十五年、房價未飆漲前在台北市龍江路以三百萬元買了一間四十二坪的華廈，當初買的理由只是純粹以老一輩「有土斯有財」的想法做投資而已。
這十六年來台灣利率呈長期走低趨勢，尤其去年快速跌到歷史谷底，梁媽媽回頭一算，十六年來房子從來沒有租不出去的情況，最差時每月租一．八萬元，最高時租到三萬元，現在則出租二．五萬元。
如果當時三百萬元放入定存，以十六年平均利率五．四八七五％計算，總利息收入為二六三．四萬元，但以平均每月二．五萬元的房租計算，十六年下來的房租收入卻高達四百八十萬元，尤其現在定存利率掉到只有二．五％左右。今年一年，梁媽媽單靠房租就有三十萬元的收入，比起三百萬元放定存只有近八萬元的收入，兩者相差竟達三倍餘。難怪連在銀行上班的兒子都忍不住讚歎，老媽房子買得真好。
金雞母賣得好
案例三：淡江大學最近推出號召投資客進場的個案「金雞母」，銷售狀況出人意料的好，進場銷售一個月左右，銷售率達三成。負責幫該案建商欣邦建設與世得建設代銷的欣春廣告經理李建武說，這裡一坪賣十三．五萬元，規畫以學生套房出租為訴求，總價約二百一十六萬元就可以買到一幢十六坪、隔為兩間套房的出租公寓。
若一間套房以月租七千元行情計算，月收入就有一萬四千元，而自備款八十萬元，五年就可以回本，另外一百三十六萬元以平均房貸利率六％、二十年貸款期計算，每個月本利攤還約一萬兩千五百元，這個部分靠租金收入就能負擔。這個個案唯一要考慮的是利率反轉及房子是否能順利出租的問題。
台灣房地產低迷至此，價格是否跌到低點，也沒有人知道，只是利率跌到歷史新低，存款大戶利息縮水，對存款戶而言，這時候是不是應該把存款解約，拿一點頭期款、或者是全部屋款來買房子，用租金來負擔貸款利息，或是拿租金當存款利息，是一件值得慎重考慮的事。本刊在這個時點特別提出買房子收租金的理財新趨勢，讀者可以仔細盤算，當然，房東不是那麼好當，也不是每個人都有意願，就看個人的規畫。
房東不是那麼好當！
撰文:劉德宜
看了上述三個案例，你是不是開始心動，準備當起房東了呢？先別衝動，因為房東不是那麼好當的，房租價格、房客都是必須衡量的問題。
當了十年房東的顏小姐，在台北市長春路與新生北路口附近有間八坪多的小套房，由於顏小姐曾花了四十萬元裝潢，在租相頗佳下，一直保有持續的出租率，至於房租也一直維持在每月一．二萬元。
不過受到景氣不佳與掃黃的影響，這一年來租屋者少了，競爭者也因此增多，顏小姐說，為求迅速出租，不得已降了兩千元的租金。雖然來租屋的都是女生，但房屋的管理與維護上還是有令她擔心、卻無法干涉的地方，例如男女感情問題，「萬一有人在我的房子裡面自殺了，這間房子就毀了！」所以顏小姐曾考慮出售，但一看這間房子可能只剩下一百一十萬元到一百二十萬元的賣價，想想還是當房東吧。
還有在台北市有五幢房子出租的李媽媽，也因不景氣而有兩幢房子一直租不掉，每個月少掉了至少五萬元的房租，也是心痛極了！尤其是老房子還有高於六％的房貸利率要繳，如同標會般，「以房養房」仍有著高度的風險。
