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當房價一目了然後,你還會買貴嗎?

當房價一目了然後,你還會買貴嗎?

2013-07-30 09:53

今年10月,內政部推出了一個政策「不動產實價登錄」,很多人認為會對房市產生重大影響;實際上,房市的交易量已經大幅下跌。這傳遞出一個重要訊息:房市將逐漸回歸市場供需。不論是屋主,或是想要購屋的人都應該瞭解。

今年10月,內政部推出了一個政策「不動產實價登錄」,很多人認為會對房市產生重大影響;實際上,房市的交易量已經大幅下跌。這傳遞出一個重要訊息:房市將逐漸回歸市場供需。不論是屋主,或是想要購屋的人都應該瞭解。

為何房價居高不下
最根本的問題就是,過去的房價並沒有公開,因此房屋的售價是由房仲業者與屋主說了算(當然,你在房仲公司看到的價格都還會高估,就是用來作為買方殺價的空間)。在這樣的情況下,對買方相當不利。




*圖片擷自”實價登錄地圖”(http://real-price.appspot.com)

另方面,屋主持有房屋的成本相當低(房屋稅與地價稅),也是因為過去課稅的基礎是用公告地價、公告現值為依據,也遠低於房屋真正交易的價格。因此屋主如果不缺錢,不急著把房屋賣出,自然就會開出較高的房價等待買方。

實價登錄會戳破房市泡沫嗎?
當我們購買任何物品的時候,一定會希望同樣的東西可以用便宜的價格就買到。而當房價的資訊透明化之後,如果你想買的房子,價格高於同一條街的平均價,你可能連看都不想看,對嗎。

當然,我們未必能準確預測未來房價會走高還是走低,但從實價登錄的政策,至少確定了兩件事,一是房價將會回應到市場的供需,當錢多的時候,房價容易上漲,錢變少的時候,房價容易下跌;二則是房屋的買方將不容易買貴,因為房屋也有合理可以參考的價格。

而在此指的「錢多、錢少」其實邏輯很簡單,例如景氣不好或者股市不佳,一般民眾容易缺錢,就比較願意讓他持有的房屋低價求售,如果在這時,你有足夠的資金買屋,就有機會撿到便宜。如果你不急,不妨等候這樣的時機,再出手購屋。在2008年金融海嘯的時候,就有許多物件是以偏低的價格售出的。

購屋/換屋的理財規劃
當然,如果有實際購屋/換屋的計畫,還必須先做好準備。
1.自備款的規劃:購屋通常是需要一段時間的準備,當你訂好預計入手的時間,連帶要考量如何透過儲蓄或投資來準備好這筆房屋的自備款。

2.貸款支出是否過重:大多數人都是以貸款買房,因此接踵而來的,將是二十年或三十年的房貸費用,對個人的收支,必須考慮到預算管理的問題。

3.提高緊急預備金額度:通常我們會準備一筆急用金,來支應我們在財務上面臨的風險(例如失業、生病、意外…),而當買入房屋之後,每個月支出多了房貸這個項目,勢必要緊急預備金的額度也提高。

4.提高家庭主要收入者的壽險保障:在<精算壽險需求>一文中有提到,為了避免因為風險發生,而讓房貸成為家人的負擔,壽險的保障要把負債的金額納入考慮項目。

未來值得留意的事項
1.是否實施實價課稅:如果實價課稅一旦實施,代表房屋的持有成本(稅)會上漲,投資客跟屋主擁有空屋的意願就不高,因此房價有機會下降。

2.經濟景氣的趨勢:以目前的景氣來看,還處於相當低迷的位置,未來的景氣變動,也會對房價產生影響,有意購屋的朋友應該要留意。尤其是單價如此高的不動產,10%的價差,也許就幫你省下一兩百萬了。




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