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租有管委會的房子,會更方便嗎?

租有管委會的房子,會更方便嗎?

寶瓶文化

房地產

達志

2018-12-06 17:45

我曾多次向管委會詢問財務收支狀況,要求查閱會計帳簿等文件,希望管委會能夠給個清楚的答案,告訴我們住戶,那些器材是出了什麼瑕疵,廠商有沒有在負責,可是都被管委會拒絕,碰了一鼻子灰。
請問我們住戶可以怎麼做呢?

古早以前沒有高樓大廈,只有老老的平房、三合院,鄰居住得不近,但感情熱絡。如今大樓興起,大家住在市中心的集合式住宅,一戶一戶比鄰而居,然而明明每天上、下樓都躲不過打照面的鄰居,彼此間卻似乎更陌生,甚至連隔壁鄰居姓什麼都不曉得。

 

住在大樓裡,常因為住戶之間的生活空間重疊共用,而產生摩擦。社區式住宅及大樓、公寓大廈,設有管理委員會,但管委會往往人多嘴雜,有時不僅無法協助解決紛爭,甚至自己就是糾紛的源頭。

 

在此舉幾個最常處理的公寓大廈紛爭案例,當你萬一碰到問題時,不會覺得使不上力,同時還能進一步地知道怎麼捍衛自己的權利。

 

【雷律師釋疑】

       

管委會圖利自己,亂花公基金

 

這是一位張先生寄來的諮詢信,他遇到的狀況其實很常見。

 

雷律師,您好:

 

敝姓張。我住的大樓社區中,有不少公共設備提供給住戶使用。但令我很不解的是,為何公共區域的這些設施總是在報修、維修,甚至器材剛買沒多久,管委會就公告說壞掉了,立刻又買了全新的一套。

 

如果是為了我們住戶的安全或福利而更新設施,那我沒話說,管理費繳得心服口服。可是我總覺得不對勁,如果這些更新並不是出於善意,而是私利,那我們每個月繳的管理費不就是丟進水溝?我曾多次向管委會詢問財務收支狀況,要求查閱會計帳簿等文件,希望管委會能夠給個清楚的答案,告訴我們住戶,那些器材是出了什麼瑕疵,廠商有沒有在負責,可是都被管委會拒絕,碰了一鼻子灰。

請問我們住戶可以怎麼做呢?

 

●管委會應主動公布財務資料

 

根據《公寓大廈管理條例》第二十條規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告……」

 

因此依照法規,管委會應該要主動公告所有財務狀況才對,像張先生這種還需要自己去要求提供的情況,是跟法規衝突的。如果管委會不提供這些財務狀況的相關資訊,張先生可以向主管機關投訴,藉由政府單位的施壓,讓管委會乖乖地執行職務。

 

●房客也是社區的住戶

 

不過,這個回答似乎沒讓張先生放下心中的大石。再仔細地追問,他才坦白自己其實並不是房子的所有權人,而是向屋主承租的房客,因此他擔心自己不算是社區的「住戶」,無法受到《公寓大廈管理條例》的保護。

 

但其實這是多慮了,因為《公寓大廈管理條例》裡的「住戶」,依照此條例的第三條內容,是包括承租人的。因此,只要你是住在社區裡的人,就是社區的一分子,與屋主受相同的保護。

 

而且,這項條例的第三十五條規定:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」既然張先生是社區裡的承租人,有利害關係,也可以依照這一條規定,主動索取財務資料,管委會不可以拒絕。

 

●管委會不負責,住戶可以求償

 

實務上遇到很多案例,像張先生一樣遇到管委會濫用職權、浪費公基金。在這種情況,其實可以嘗試主張管委會違背職責,在訴訟中要求他們負責的喔!

 

一○四年,台灣高等法院舉辦了一場座談會,會中提出:社區管委會是「受託人」,而委託人就是社區居民。因此,如果管委會沒有善盡職責,導致公基金不合理地減少,住戶是可以要求管委會負擔賠償責任的。

 

而且,如果可以證明管委會真的是惡意虧空資產、圖利自己,更可能構成《民法》第一八四條的「侵權行為」,甚至觸犯《刑法》第三四二條的「背信罪」,住戶也能向其索取賠償。

 

樓上漏水,樓下接水,到底誰要負責?

 

住大樓不像住獨棟的透天厝,你想裝潢就裝潢,想打牆就打牆。上、下、左、右,都是鄰居,隨便打穿牆壁,可不只是你自家的事情。也因此,如果遇上牆壁、天花板內漏水或是有其他的管線問題,事情就麻煩了──牆不能隨便打,可是問題還是得解決,這時候是誰該處理呢?

 

依照《公寓大廈管理條例》第十二條規定,只要是共同壁、上下樓地板的管線問題,就由雙方一起負責,解決住戶紛爭。

 

例如:二樓住戶發現天花板有滲水,經過調查,確定是天花板內的管線問題,必須打掉天花板才能進行維修,那麼這筆維修費用就由二、三樓的住戶一起分擔。

 

同樣的道理,如果管線是在左右鄰居之間的牆壁,那麼就由左右鄰居共同分擔維修費用。這樣的分配方法比較公平,理由是在於:共用的地方,就應該由大家一起承擔。

 

但是,如果能夠證明是由某一戶自己的行為造成的(比如:因裝潢、施工而破壞了牆面及牆內的管線),依照同一條的規定,另一戶就不需要幫忙分擔。

 

從這個角度來看,若是屋頂或其他共用部分出問題,由於這些地方是所有住戶都可以使用的,就應該一起承擔這筆開支,因此,依照《公寓大廈管理條例》第十條,就由大家按持分比例或以公基金來付修繕費用。至於負責維修的人,就是你們的管委會囉!

 

租來的汽車停車位,能不能隨意停機車、堆放雜物?

 

停機車、擺紙箱,甚至是放棺材……社區大廈的停車位什麼都能放,什麼都不稀奇,反正是自己的位置嘛。但照理說,停車位應該是拿來停車的,放別的東西就是不對──可是不對在哪裡,好像又說不太出來。

 

不過從法律來看,依照你租到的停車位是「法定停車空間」、「自行增設停車空間」,還是「獎勵增設停車空間」,會影響你能不能隨意放置物品。建商在法律容許範圍內增設的停車位,屬於「自行增設停車位」;如果是依照各地政府頒布的獎勵要點增設的停車位,屬於「獎勵增設停車位」。若你租到的是自行增設或獎勵增設的停車位,依據車位使用上、空間上有沒有獨立性,建商就有可能以「專有部分」進行登記。

 

●法定停車空間,不能任意使用

 

如果你租到的車位屬於法定停車空間,基本上會被登記為建築的「共有部分」。既然是共有,一旦管委會開會、訂出規約來限制共有財產的使用,住戶就有遵守對於公共空間使用規範的義務。承租人既然也是住戶,就應該遵守管委會的決定來使用停車位

 

●增設停車空間,「專有部分」隨你用

 

如果你租到的是增設停車位,依據車位使用上、空間上有沒有獨立性,建商就有可能以「專有部分」進行登記。

 

依照《公寓大廈管理條例》第四條的規定,「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉」,如果停車位被登記為「專有部分」,所有權人可以任意使用自己的專有部分財產,就算是管委會也不能說嘴。這時,向房東一併租下車位的你,才有可能主張它是「自己一個人單獨享有的財產」,別人不能干涉你想放紙箱、停機車或其他任何東西。

 

●快篩自己的車位屬性:看權狀有幾份

 

若單看權狀,不容易分辨車位是哪一種屬性。權狀上不一定會把車位的性質寫出來,這可能要看到建物的使用執照或竣工圖才能知道。

 

不過,有個快篩的方式可以試試看:看權狀有幾份。

 

如果房子與停車位分別有自己的權狀,那麼這個車位八九不離十是「增設停車位」,因為車位與房子是兩個分開的所有權,這個停車位就是「專有部分」,可以任意使用,別人管不著。

 

反過來說,若房子和停車位登記在同一張權狀上,並註記車位為房子的共有部分,也就是登記成共有,這在使用上會受到規約限制。

 

身為房客的你,租車位的時候,別忘了一併向房東索取權狀看一看,確認自己的車位屬性,才能知道自己能不能任意使用租到的車位!

 

但是,在使用你專用停車位的時候,還是要注意《公寓大廈管理條例》第五條規定喔!依照這一條的規定,專有部分的使用不能影響建物「正常使用」或「住戶共同利益」,實務上也有判決認為,在這個部分還是有規約介入的空間。因此,像擺棺材這種極端做法很可能構成違反住戶利益,而遭到限制。

 

所以,記得權利的正當行使,仍以不能影響到他人為前提。

 

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