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小狗亂大便、霸占騎樓、欠繳管理費— 厝邊歹逗陣 2條例維護權益

張逸凡

個人成長

陳永錚 攝影

2014-08-06 09:34

小林住家對面的鄰居小王,近日在自家門口裝設監視器,由於鏡頭對外,進出總覺得有被監視的感覺,其他住戶上下樓,對於有支監視器在那也覺得不舒服,小林能要求小王拆掉監視器嗎?

公寓大廈管理條例 不怕鄰居小狗亂大小便

 

維護自身權益步驟

1

自行蒐證,如架設監視器或拍下對方惡行

2

檢附證明文件,向主管機關檢舉, 如遇到噪音問題可向各縣市環保局檢舉

3

上法院興訟求償,可視情況提出民事的侵權行為損害賠償之訴

 

Q1:小王的新鄰居小林養狗之後,小王出門上班時,總在門口聞到一股尿騷味,甚至好幾次還有狗大便,小王懷疑隔壁小狗是「凶手」。小王詢問小林時,對方卻說不是他家小狗所為,小王該怎麼保障自己權益呢?

 

A:立揚法律事務所律師葉恕宏表示,小王第一件要做的事是「舉證」。葉恕宏建議,可架設監視器照自家門口,拍下小狗在自家門前大小便的畫面。另外也需要證明這隻狗是鄰居所養。最理想狀況是,拍到鄰居牽著狗在你門前大小便的畫面,如果不能,就要蒐集更多畫面,以舉證對方惡行。

 

第二步是檢附證明文件,向主管機關檢舉。葉恕宏表示,如果民眾住的是沒有管委會的公寓,可以向環保局檢舉,環保局可以依廢棄物清理法第50條,對惡鄰居開罰1200元以上、6000元以下的罰緩,如未限期改善,可以連續處罰;如果是社區大樓,可向建管處、工務局等單位檢舉,可依公寓大廈管理條例第47條處以3000元以上、1萬5千元以下罰緩,未改善時也可連續處罰。

 

葉恕宏另外舉例,鄰居在深夜時製造擾人噪音,也是常見的擾鄰行為。此類則可向環保局檢舉,或向法院興訟求償,由法院派公正單位,實際測量噪音分貝是否真影響民眾生活,依此做出賠償判決。

 

監視器拍到我家裡面 可強制拆除

 

Q2:小林住家對面的鄰居小王,近日在自家門口裝設監視器,由於鏡頭對外,進出總覺得有被監視的感覺,其他住戶上下樓,對於有支監視器在那也覺得不舒服,小林能要求小王拆掉監視器嗎?

 

A:面對這種狀況,小林應先確認小王架設監視器的意圖,如果是為防小偷或其他正當理由,當然可設監視器,但監視器所能拍攝的範圍,也僅止於樓梯間等等的公開場合。小林可向小王確認監視畫面是否有拍攝到小林在屋內的活動,如果有拍攝到,小王就觸犯刑法的妨害秘密罪,小林可依法提告。此外,法院也可強制拆除監視器,或諭令調整監視器角度。

 

積欠管理費 小心管委會逼你搬家

 

Q3:小張住在社區大樓,每月需繳管理費3500元,小張遲繳1個月後,發現遲繳似乎沒關係,索性愈欠愈多,甚至無視管委會催繳,小張能這樣逍遙下去嗎?

 

A:葉恕宏解釋,依公寓大廈管理條例規定,只有設立管理委會的社區大樓,住戶才需繳交相關管理費用。

 

如果住戶超過2期的管理費都沒繳,或是積欠龐大金額,管委會將有4個步驟強制小張繳交管理費。

 

Step1 管委會可先發存證信函向小張催繳

Step2如果仍追討不到,可上法院提訴訟,由法院發支付命令

Step3則向縣市主管機關檢舉,可依公寓大廈管理條例處罰4萬元以上、20萬元以下罰緩

Step4如果小張仍不繳,第四步則向法院聲請強制執行

 

此外,公寓大廈管理條例另有規定,如果住戶積欠管理費經法院強制執行後,再度積欠金額達所有權總價百分之一,經管委會決議,最嚴重可向法院訴請強制住戶遷離。

 

交通管理處罰條例 保障行人騎樓通行權

 

Q4:小陳住在公寓1樓,擁有騎樓所有權,騎樓可出租擺攤、放置盆栽嗎?別人想停車,小陳有權禁止嗎?

 

A:葉恕宏表示,依道路交通管理處罰條例規定,騎樓是道路的一種,應隨時保持暢通,不能占用妨礙通行。因此,騎樓除了讓行人走動通行外,當然不能有其他用途,不僅一般人不能停車,連住戶也不能停車,擺放盆栽或雜物等也不行。

 

至於市區內常可見騎樓內有大大小小的攤販, 1樓住戶還將騎樓出租的狀況,葉恕宏指出,嚴格來說這些行為都不符規定。

 

漏水修繕費誰該付? 先看成因為何

 

天花板漏水找誰討

租屋者

可請房東負責請人修好,或自己找人維修,維修費可抵扣房租

房屋自有者

如漏水原因明顯因鄰居施工所致,可要求鄰居負責維修,恢復家中原狀,如因大樓年久失修,需和鄰居共同負擔維修費

 

Q5:小邱鄰居小王開始裝潢後,小邱自家天花板就面臨漏水問題,修繕費用能要求小王全額支付嗎?另外,小李在外租屋,入住後發現每逢下雨,屋子也頻頻漏水,向房東告知此狀況,房東卻遲遲不肯請人來修繕,小李該怎麼辦?能拒繳租金抗議嗎?

 

A:漏水問題也是民眾居住時常會遇到的問題。如果是自宅天花板或和鄰居共用的牆壁,因樓板年久龜裂或管線失修導致漏水,依公寓大廈管理條例規定,維修費用將由樓上和樓下的住戶或共用牆壁的住戶一同負擔。但如果因為樓上住戶裝潢,或其他狀況施工不慎導致漏水,則由鄰居全數負責維修費用,民眾家中用品或家具因此受損,則可以另外向鄰居求償。

 

若是租屋時遇到房屋漏水,葉恕宏說,依民法規定,房東將屋子租給房客,在租約期間,房東就有責任提供完好的設備和居住條件。因此,房東應要負責處理好漏水問題。如果房東遲未處理,房客可先找水電技工來解決,將該費用直接抵扣租金,或是主張解約,拿回押金搬家走人。

 

葉恕宏強調,房客千萬不能以拒繳租金的方式來向房東表示抗議,因為此舉房東反而可主張房客違約,將押金沒收,對房客反而不利。

 

葉恕宏提醒,大樓外牆的磁磚等物,此部分是屬於大樓住戶共有,如果是一般公寓,不管在幾樓的外牆,有嚴重剝落需要維修時,都是由所有住戶一起負擔,社區大樓則由管委會負責。

 

律師小檔案 葉恕宏

任職:立揚法律事務所

經歷:東吳大學法律研究所、憲兵學校法律教學組講師

專長:民刑事訴訟、著作權法、行政法、政府採購法、公寓大廈管理條例

著名案件:八里媽媽嘴雙屍命案、龍潭購地弊案、豪門世家921地震國賠案、威望catchplay娛樂平台侵害著作權案、關廠工人案等

 

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