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顏炳立看空不動產?大驚!

顏炳立看空不動產?大驚!

黑傑克

房地產

864期

2013-07-12 14:26

量化寬鬆告一段落後,各地不動產市場都要重新檢視。從投資面向來看,我估計,量會縮,但價格不會掉。

雖然只是部分區域,被看衰要跌五趴到十趴,但是以戴德梁行老總顏炳立的江湖地位,而且這幾年一路看多房市,被視為多方代表,因此這個轉向頗讓人心驚膽戰。

不動產是資產的重要項目,根據拉斯在《景氣為何會循環》裡的統計,這是占人類財富比重最大的類別。利率趨勢變動的影響,房地產的價值一定會調整。從資金流的觀點,利率走高,每個月要繳的房貸支出也跟著提高,將顯著打壓潛在消費者的購房能力。所以在美國聯準會公開表示,量化寬鬆政策告一段落後,各地不動產市場都被迫要重新檢視原先的估值。

當我們討論房價漲跌,其實沒那麼深入,台灣人預期模式超簡單的:想買房的,恨不得立刻崩盤,最好一坪只要五千元,一年薪水就能買帝寶一百坪;手上有房的,就希望房價天天漲,等到想賣的時候,一坪最好可以賣一億元,可以換一千張台積電!

假如房子與黃金一樣就好辦,實際發展當然不會這樣。遠在中國戰國時代、古埃及王朝,經濟學剛開始發展的時候,不動產的特殊性就受到差別待遇。在農工商這些經濟活動上,土地是生產要素;講住房問題,房子其實是消費品,和食物、衣服一樣;碰到通貨膨脹、財經政策保守時,不動產保值的資產特性又被彰顯;還有一個很少被提起的面向,房子有時候也與奢侈品相同,用來誇富與炫耀。

奢侈品之所以為奢侈品,就是用來展現自己能力超強,強到可以非理性地浪費。孔雀開屏浪費力氣又容易被肉食動物攻擊,但這正好顯示自己強過其他同類,取得更多交配的機會;人類學家發現有些原始部落解決衝突的方法,兩個酋長比賽燒東西,燒食物、家具,都是實用有價值的物品,誰燒得多,誰就贏。假如不是這種心態,一坪一、兩百萬元的價格,買一百坪、室內實際使用就四、五十坪的房子,要賣給誰?歐洲的城堡,美國那些占地百畝的豪宅,又有何實用性?

這種商品也受供需理論的規範,但是不受一般景氣循環影響。動輒幾千萬,甚至上億美元的豪宅,在大型泡沫破滅時,會以自由落體的速度跌價,可是正常形態利率漲跌幾個百分點,對他們是沒影響的。


利率若升,自住房就危險了


台灣有豪宅,應該從台北巿忠孝東路的一品大廈開始,但是當時量少。比較有意義是仁愛路帝寶出現後這十幾年,信義計畫區與大直水岸才形成聚落。假如利率真有波動,正好來檢視這個奢侈品架構適不適用。

以投資這個面向來看,就複雜點。因為利率升代表成本提高,可是成本高不表示就不能做生意。台灣不動產飆最凶的時候,利率是兩位數。因為兩者都跟著通膨往上走。我估計,量會縮,但是價格不會掉。因為房價和債券不一樣,不是即時報價。

至於消費品,自住的房子反而危險。這很簡單解:月收入十萬元的家庭,房貸從兩萬元提高到兩萬五,就有壓力了。如果進一步到三萬、四萬元,就會演變成社會危機。除非,收入增加的速度比利息快。

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