房貸還沒還清，該拿閒錢去投資？這3種人才要先還款！達人揭盲點：只有利息才是成本，本金是累積資產

華人的傳統觀念裡，「無債一身輕」是一種美德，欠錢就是不好的，所以只要手邊有閒錢，第一個念頭就是拿去還貸款。

但我要告訴你一件事：這個觀念在房產投資的領域裡，很可能是錯的。甚至可以說，急著還房貸這件事，可能會讓你錯失財富累積的黃金機會。

今天我就來跟你分析，什麼情況下你不應該急著還房貸，以及什麼情況下你可以考慮提前還款。搞懂這個邏輯，你對錢的運用會完全不一樣。

先釐清一件事：利息才是成本

很多人對房貸有一個根本性的誤解。他們覺得每個月繳給銀行的錢都是「支出」，都是在虧錢。但事實上，你每個月繳的房貸分成兩個部分：本金和利息。

利息，是你真正付出去的成本。本金，是你還給自己的錢，累積在房子這個資產裡。

舉個例子：

假設你貸款 500 萬，利率 2.6%，30 年期本利攤還。你每個月要繳大約 2 萬元。但這 2 萬元裡面，利息大概只佔 1萬800 元左右，剩下的 9,200 元是還本金。也就是說，你每個月真正「花掉」的錢只有 10,800 元，另外 9,200 元是存進你的資產裡。

搞懂這件事很重要，因為接下來我要講的邏輯都建立在這個基礎上。

為什麼我說不要急著還房貸？原因很簡單：現在的房貸利率，是歷史上相對低的水準。目前房貸利率大約在 2.5% 到 2.6% 左右。這代表什麼？

這代表銀行借你 100 萬，一年只跟你收 2 萬 6,000 元的利息。換算下來，一個月大概 2,167 元。你用這個成本，可以撬動 100 萬的資金運用權。

只要投資報酬率超過2.6% 你就賺到了

現在問題來了：如果你手上有 100 萬現金，你拿去還房貸，確實可以省下一年 2 萬 6,000 元的利息。但如果你把這 100 萬拿去做其他投資，報酬率只要超過 2.6%，你就賺了。

比如說：如果你把 100 萬放在年化報酬 5% 的投資組合裡，一年可以賺 5 萬元。扣掉你要付的房貸利息 2 萬 6,000 元，你還淨賺 2 萬 4,000 元，這就是槓桿的威力；你用 2.6% 的成本，去賺 5% 的報酬，中間的利差就是你的獲利。

只有3個情況下 可以考慮優先清償房貸

那什麼情況下可以提前還房貸？雖然我說不要急著還房貸，但這不代表永遠不要還。有三種情況，我會建議你可以考慮提前還款：

條件一：你找不到任何超過 2.6% 報酬的投資機會

如果你的錢放在銀行定存，現在大概只有 1.5% 左右的利率。這個報酬率是低於房貸利率的。也就是說，你借 2.6% 的錢，放著賺 1.5%，每年淨虧 1.1%。這種情況下，提前還房貸反而是比較聰明的做法。

但如果你有能力找到報酬率更高的投資標的，不管是股票、基金、還是房產收租，那錢留著會比還掉更有價值。

條件二：你的現金流已經緊繃到影響生活品質

有些人雖然資產很多，但現金流很緊。每個月收入扣掉房貸、生活費、小孩教育費，已經所剩無幾。這種情況下，即使數學上不划算，為了心理的安定感和生活品質，適度提前還款是可以的。
但我要提醒你：這種決定是出於「心理需求」，不是「財務最優解」。搞清楚自己做這個決定的原因很重要。

條件三：你即將退休，想要降低固定支出

如果你 55 歲了，還有 20 年的房貸。你預期退休後收入會大幅下降，那提前把房貸還掉，降低每月固定支出，是一個合理的選擇。但如果你才 35 歲，還有 30 年的工作收入，那真的不用急。時間是你的朋友，好好利用這個低利率的環境，讓錢去幫你工作。

收到的房租不夠繳房貸 這樣是虧錢嗎？

我有一個學員，他 3 年前買了一間 450 萬的小套房。頭期款付了 90 萬，貸款 360 萬，利率 2.6%，貸 30 年。前 3 年寬限期，他每個月只繳利息 7,800 元。他把房子租出去，月租金 1 萬 3,000 元，等於每個月淨賺 5,200 元（扣掉利息和管理費約 1,050 元）。

3 年下來，他從這間房子收了將近 19 萬的租金，寬限期結束後，他要開始繳本利攤還，每個月大概 1 萬 6,520 元，租金 1 萬 3,000 元不夠繳，每月要補貼 3,520 元。他很緊張地問我：「教練，這樣是不是虧錢了？我要不要把存款拿去還一些本金？」

我跟他說：「你沒有虧錢。」「你每個月的利息成本是 7,800 元，租金收入是 1 萬 3,000 元，你的淨利是正的。多繳的那些錢，是本金，是還給你自己的。」

「這等於你每個月用 3,520 元，買進一點點房子的所有權。」他聽完恍然大悟。這就是很多人搞混的地方：現金流為負，不代表虧錢，只有利息才是成本，本金是累積資產。

總結

2026 年，我勸你不要急著還房貸，除非：

[✅] 你找不到超過 2.6% 報酬的投資機會

[✅] 你的現金流緊繃到影響生活品質

[✅] 你即將退休想降低固定支出

如果你不符合上面這三個條件，把錢留著做更有效率的運用吧！低利率的時代，借錢是一種資源，而不是負擔。學會善用槓桿，你的財富累積速度會快很多。

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作者簡介_Cosmo

RICHARK 財富方舟創辦人，透過資源整合、建立人脈，及教練諮詢並結合教育訓練系統，協助學員打造被動收入邁向「財富自由」。

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