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史上最猛329檔期來了! 全台推案破7000億元 房地產老闆怎麼看央行升息影響?

史上最猛329檔期來了! 全台推案破7000億元 房地產老闆怎麼看央行升息影響?

梁任瑋、黃阡阡

房地產

攝影/劉咸昌

1318期

2022-03-23 10:34

房市持續升溫,象徵房地產景氣重要指標的329檔期,推案金額再創5年新高,房價也跟著同步反彈,今年北中南各區有哪些亮點?面對央行啟動升息步伐,對市場又有何衝擊?

3月17日,央行總裁楊金龍在理事會後記者會,宣布將政策利率調升1碼,引起外界一陣驚呼,這是央行暌違10年半來首度升息,市場解讀是衝著近幾年壓不下來的房價而來,也讓接下來的329檔期充滿山雨欲來的變數,因為今年檔期,6都與新竹縣市推案量合計高達7007億元,創下近5年來新高。

 

「我覺得不用太過擔心,距離3%利率的市場信心防線還有很長一段距離,更何況要3個月後才會知道央行這次升息是不是玩真的、是不是啟動升息循環,所以原本該走的,還是繼續。」央行宣布升息當晚,某大型代銷業者挑燈召開高階主管緊急會議,會後董事長以這段話,定調329檔期銷售策略。

 

房市

(攝影/劉咸昌)

 

推案

雙北戰場》

台北豪宅挑戰每坪3百萬天價!

 

看來,建商無可避免地只能戴著鋼盔向前衝,在槍林彈雨裡跳著探戈,因為今年329檔期,6都與新竹縣市除了已有總量7007億元的建案上膛,創下近5年新高外,還包括「從北到南多點開花」。其中新北市、新竹縣市、高雄市三地推案量較去年分別成長25.75%、142.38%、45.86%,堪稱一級熱區。

 

先看北台灣,雙北、桃園與新竹在329檔期推案量合計達4927億元,其中,總銷金額超過百億元建案就有9個,包括台北之星、新光人壽總統傑仕堡、都廳大院、大同莊園III、亞昕森中央、森原樹、台北灣銀河、三本建設春日路案及新竹帝寶,寫下歷年罕見紀錄。

 

《住展》雜誌研發長何世昌表示,今年新北市以土城、三重、新莊、林口、淡水等地推案最熱,5個行政區推案量均逾百億元以上,三重更衝至5百億元巨量。至於台北市則以中正、大安、北投等地案量較多,其中大安區更有兩大豪宅「耑序」與「台北之星」為北市戰場揭開序幕,後者據傳頂樓戶將挑戰每坪3百萬元天價,突破「總裁防線」,在非常時期更備受關注。

 

新竹戰場》

竹北高鐵仍夯  產品「類台北化」

 

至於近1年內房價從4字頭飆漲到7字頭的新竹,今年329檔期依舊由寶佳集團領銜,瞄準竹北高鐵特區、竹北西區、新竹金雅重劃區三地眾案齊發。在竹北高鐵特區,有高鐵東站的「奇磊」、高鐵北側的「合新璞遇二期」,以及高鐵水岸第二排的和發建設新案。在竹北西區則有「禾樂」、「協和閱」,下半年旗下關係企業櫻花建設也有新案準備公開。至於金雅重劃區,由「悅佳蔚來二期」登場。

 

《住宅週報》社長陸敬民指出,寶佳有別於以往專攻中低價產品,每坪單價硬是比周遭便宜1、2萬元,今年告別「地板價」定位,在地段加持的效應下,勇於開高單價,成為該公司在新竹的最新特色。

 

整體而言,上半年竹北高鐵特區新案精銳盡出,可望看到每坪開價高達「7字頭」的預售新案。新竹精華區預售新案的單價逼近新北市蛋黃區,但總價又要避免超過央行2016年祭出的「豪宅限貸令」天花板價4千萬元(貸款成數最高僅有6成,且無寬限期),產品規畫已開始出現「類台北化」現象,例如「微三房」產品正方興未艾。

 

此外,新竹今年眾所矚目、總銷量體最大的「新竹帝寶」,原本建商評估產品定位在「首購華廈」與「首換透天厝」,但由於市場盛傳本案每坪單價可能坐三望四,如今總價逼近豪宅水準。

 

至於中台灣,329檔期推案量依舊亮眼,順勢替第二季房市點火加溫。西屯、北屯具備人口紅利,總銷上看千億元,將成為各大建商一級戰區。

 

聯聚瑞和

將於2022年第二季完工的聯聚瑞和大廈,是今年七期指標豪宅新案,也是台中十大豪宅榜單中唯一均價突破7字頭的社區。(攝影/陳睿緯)

 

台中戰場》

重劃區漸飽和  北屯潭子有潛力

 

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析,近年台中產業、交通及大型建設利多不斷,帶動人口持續移入,剛性需求不墜,去年因政府打房影響,不少建商推案放緩,而遞延案量正好落到今年第一、二季爆發。

 

其中,七期重劃區有聯聚建設將於近期完工的「聯聚瑞和大廈」,樓高43層,打破台中有史以來最高住宅紀錄,也是台中十大豪宅榜單中唯一均價突破7字頭的社區。此外,還有興富發建設的「鉑金愛悅」,規畫48至65坪,總銷金額120億元;豐邑建設在水湳經貿園區文商段推出豪宅預售案「豐邑Park ONE」,將成現階段水湳最高樓層的住宅大樓,建案規畫3至4房,每坪單價恐將從驚人的8字頭起跳,總銷估計約120億元。

 

開發已近飽和的十二期,近期則以麗晨建設「福德段新案」最受關注,至於產業園區的擴廠效應也助長中科房市能見度,寶輝建設找來美、日團隊攜手打造中科特區總體城區開發案「寶輝VILLAGE」,近日則將趁勢推出第三期「寶輝THE PLAZA」,總銷金額預估約80億元,每坪均價挑戰6字頭。

 

深耕中科特區多年的國聚建設,也將在第一季末公開東海街新案「國聚之璟」,規畫樓高21層,是目前區域內最高地標建築;另外,國雄建設的台灣大道何厝段案,最快將於第二季登場,該案規畫20到40坪小坪數住宅,每坪開價約5字頭,總銷上看120億元。

 

台中另一個焦點——北屯區,受矚目的依然是新興重劃區,由北屯機捷特區「浩瀚創立方4x4」領頭,總銷高達160億元;「惠宇碧柳段案」(惠宇MORI)總銷約30億元,每坪單價將挑戰4字頭。而討論不斷的十四期,每坪單價站穩55萬元,第一季起登場的就有「磐興寬心」、「元鈞坐忘山」、「新業大塊森濤」,今年329檔期將端出「亞昕一緒」的二期「亞昕一沐」,人氣強強滾。

 

不過,緊鄰北屯的潭子「弘富重劃區」話題性也不遑多讓,寶璽機構旗下睿嚮建設由七期豪宅品牌寶璽團隊操刀,推出首案「睿嚮大涵」,規畫37至42坪的三房精品住宅。寶璽建設總經理周白琇表示,隨著家庭人口減少,符合市場趨勢的「中坪數」產品當道,台中交通建設不斷延伸,寶璽首度嘗試在潭子推案,將品牌一貫的質感美學與頂尖工程水平移植北台中,以滿足當地客戶需求。

 

冠德建設業務副理吳紹揚則解釋,台中市區新推案開價普遍已是「4字頭」,「現在要找到每坪開價2字頭的新案,大概只能往東勢與部分海線區域。」中南部房價這一年多快速上漲逾10%,他預估,今年價格再成長的空間有限,但因缺工問題仍存在,價格也下不去。

 

房產專家

 

高雄戰場》

台積電題材暢旺楠梓、左營

 

鏡頭轉到南台灣,房地產市調業者表示,自從去年11月台積電證實要在高雄設廠後,楠梓、左營買氣已被推到最高點。「台積電還沒動工,高雄整個房市就已經瘋掉!從近1個月左營區的潛在買氣來看,單一個案線上開放預約,沒想到短短半小時就吸引5百組客人預約登記,楠梓也有新建案達到破千組的預約量⋯⋯。」

 

罕見的是,高雄市鹽埕、三民區今年檔期也都釋出百億元建案。五九一房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示,三民區由於剛需強勁加上土地稀缺,這幾年幾乎無案推出,因此,這次三地開發地產、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」,預料將刺激當地買氣出籠。

 

此外,興富發總裁鄭欽天以個人名義砸15億元,買下前華王大飯店後,將推出總銷140億元的「港灣一號院」,也是上看千戶的超大型建案,成為今年高雄329檔期最搶眼的建案。該案規畫13到42坪多元房型,主打中高樓層有山、河、海等超級景觀,據傳每坪開價上看5字頭,與區域行情相比溢價超過6成。

 

台北市

正義國宅

正義國宅變身台北之星開賣,每坪單價要挑戰300萬元大關。(攝影/吳東岳)

 

新北市

 

桃園市

新竹香山區

坐落於新竹香山區的「新竹帝寶」,是今年風城單一規模最大的預售案。(攝影/劉咸昌)

 

台南戰場》

推案量相對保守  好戲在下半年

 

只不過,同樣都有台積電題材,台南與高雄今年卻是兩樣情,根據五九一新建案統計,最早受惠台積電設廠效應的台南,檔期推案量僅141億元,相較去年329檔期年減67%;反觀高雄推案量卻創歷年新高,累計高達758.6億元,一年之間大增兩百億元案量,較去年同期增加近46%,是僅次於新竹縣市的推案重鎮。

 

今年的台南,除了藏美團隊旗下的藏信建設,在台南市北區推出總銷約43億元的新建案「藏美表參道」之外,其餘清一色都是總銷不到30億元的建案,迥異於去年推出431億元的熱鬧光景。

 

但,從房價上來看,南台灣新建案的創價力度依舊不減,全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,台南、高雄兩地目前都以「港區房市」最受矚目。台南市安平港周邊,港灣景致豪宅「尚暘天聚」的頂樓戶,曾以每坪單價40萬元總價8888萬元,創下豪宅新高價;同屬港區概念的台南國平重劃區,預售案「元翰門」每坪也賣到3字頭,以總價3988萬元奪下台南市迄今的預售冠軍。

 

而包括富立、興富發、聯上等全國或區域型知名建商均搶進插旗,高價宅簇擁聚集,相互拉抬價格,成為府城繼永華路二段市政特區以外的高價新案亮點。

 

高雄的港灣區同樣有創價力度,陳炳辰分析,從高雄市的亞洲新灣區來看,除了港灣風光、流行音樂中心等特色,又連結圖書館、百貨商場等區域利多,在房價表現上,如「遠雄THE ONE」及預售案「國城定潮」,每坪揭露單價來到5字頭,總價破億元。這次329檔期推出的百億案「港灣1號院」,預計也將推出5字頭的區域新高價。

 

今年329檔期,南台灣開價仍挑戰區域新高,但推案量為什麼是高雄暴增,台南建商相對保守?

 

海悅國際總經理王俊傑分析,台南今年檔期推案量減少,主因是去年基期過高,目前該推的建案已經推得差不多,價格也較去年走揚,建商信心並未走弱,但對市場與價格出現觀望心態,預期下半年才會有較多新案陸續推出。

 

而今年高雄推案量大增,王俊傑則認為,從買盤來看的話,高雄首購的買盤取向為32坪到45坪的產品,這類的2至3房依舊是主流;其次,在高總價的豪宅市場上,南台灣買盤也相當強勁,由於過去累積一定換屋需求,因此在這波房市熱潮下,高總價的豪宅案去化上相當穩定,整體市場無論首購或換屋都有穩定買盤。

 

「但南台灣房市有個很大的問題,就是營建成本難以估算。」王俊傑指出,無論是台南或高雄,新建案開出區域新高的主因就是營建成本上揚,首先是土地價格節節攀升,加上台積電設廠缺工及通貨膨脹,造成營建成本跟著走高,「平均過去每坪造價10萬元,現在沒有13、4萬是沒辦法做的,營建成本整體上漲3成跑不掉,所以創區域高價的主因,其實是反映『土地』與『成本』兩個趨勢」。

 

「現在營建成本非常高,建商也要觀望目前的市場,否則預售開賣後開心完銷,但蓋一蓋成本愈來愈高反倒賠錢,對建商而言,寧可再觀察市場變化。」創意家行銷副總柯仲武不諱言,台南市在去年房市買氣拉升後,還是有些區域的單價偏低,而這些區域的推案進度會趨於保守,但價格創高,他亦認為是反映營建成本走高,在難以掌握營建成本的狀況下,第一,推案度會趨於保守;第二,建商可能會採取「邊建邊售」,或是「成屋銷售」的方式進行。

 

有「代銷南霸天」之稱的上揚國際,今年329高雄也有逾兩百億元新推案公開。上揚國際業務三處處長施棟瀝說,高雄建商對於市場還是深具信心,不過在營建成本不確定狀況下、政府祭出一連串打房政策,加上民眾薪資還沒跟上,實際成交價能否延續上一波買氣節節攀升,業者持保守態度。

 

中台灣

 

北屯

北屯機捷特區的「浩瀚創立方4x4」總銷達160億元,由豐邑機構旗下的浩瀚開發所投資。(攝影/陳睿緯)

 

南台灣

 

興富發建設

興富發建設今年推案主力在高雄,其中華王飯店舊址將改建為豪宅「港灣1號院」。(攝影/蕭芃凱)

 

升息來攪局

短期無感  今年應當壓力測試

 

至於史上最熱329遇上央行升息一碼來攪局,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,央行的選擇性信用管制已執行1年多,無論是購屋貸款餘額、土地及建築融資年增率都逐月下降,再加上原來管制項目對貸款條件都是史無前例的嚴苛,再加碼的空間極有限,不如強化對行庫的管理及既有措施的落實,換「升息」上場,促進市場早日回歸理性正軌,是可以預期的手段。

 

整體來說,這次進入升息循環,短期雖然無感,但未來還有通膨、升息雙面夾擊的壓力,如果加上可能修法禁止預售屋轉約,或限制法人購置住宅等壓縮買盤的作法,預期投資市場消風速度會增快,而今年329檔期銷售狀況將成為第一個壓力測試點。

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