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租屋處漏水我想搬,房東卻說要扣1個月押金,這合理嗎?租屋族對押金返還常見3問題

租屋處漏水我想搬,房東卻說要扣1個月押金,這合理嗎?租屋族對押金返還常見3問題

劉琦富

房地產

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2024-01-04 10:00

恆輝因為修繕屋頂漏水的事情,跟阿滿姨吵的不可開交,想說自己找人來修漏水,但又怕到時候錢拿不回來,心裡就想著:「不知道等修漏水要等到什麼時候。乾脆搬一搬,找其他地方住比較快。」下定決心後,便打電話給阿滿姨商討解約的事情。

「阿滿姨,屋頂漏水的事情已經有一段時間,我已經不想要再等下去了,我要搬家。」恆輝口氣堅定地說。

「恆輝,我已經有在處理了啦,你就不要急吧。」

「我已經等了一個月,不想再等下去了。」

「等一下啦,凡事好商量咩,再加上我們的租約又沒有約定可以提前終止,你這樣說不過去啦。」阿滿姨開始「盧」恆輝,打定主意就是不讓他搬家。恆輝還是不為所動。

「好啦,我都跟你說這麼多了,如果你還是要搬家的話,我就要扣你一個月押金啦。」阿滿姨一說完,就掛電話。

恆輝對著電話那端的嘟嘟聲,實在十分無言,不知道該怎麼面對這樣的情況。

 

老派貓變法術

 

一、押金的返還

 

過去在租賃契約的約定上通常會有一筆押租金用來擔保租金的給付和租賃債務的履行,是在租賃關係消滅後、租賃物已返還、如房客無租賃債務未履行之情況下,房客可以跟房東請求返還。

 

押租金的返還向來是租賃糾紛榜上前3名,包括返還房屋時對於房客有無履行「回復原狀」義務,或是對租賃附屬設備的毀壞等等,都是房東可能拿來扣抵押租金的理由。所以我們在前面才會一再提醒大家,在簽約前務必要確認房屋及附屬設備的狀態也務必要拍照存證。

 

然而《租賃專法》修正之後,在第3條第13項明定押金的定義:「押金:指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢。」定義上沒有包含擔保租金的給付。在同法的第7條第1項中,也規定了押金最高不得超過2個月租金之總額。這樣的修法,首當其衝的就是當房客未繳租金時,房東不能再從押金裡面抵扣,同時也影響《土地法》第100條的規定,也就是當《租賃專法》施行後,就沒有適用《土地法》第100條規定的情況了,只要房客未繳租金達兩個月就可以終止租約。

 

等等,你有沒有發現,《租賃專法》的規定是押金而不是押租金!

 

二、押金,不是押租金

 

過去租賃實務關係下的押租金,在司法實務上累積了很多的判例,比方說「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行,在租賃關係消滅前,出租人不負返還之責。」但是《租賃專法》制定後,對於押金有更明確的定義,是要擔保損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢,比方說房客把屋內設備弄壞,或者是搬走的時候留下一大堆垃圾需要清理……等等。並且再次提醒《租賃專法》押金定義上沒有包含擔保租金的給付和租賃契約的履行,但是在《租賃專法》第7條第2項,卻又規定出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金,白話文就是,房東必須在租約結束後,當房客把租賃物返還給房東,也一併付清了水電費等延伸費用,返還給房客押金,或者是用押金繳付完房客積欠的水電費等延伸費用剩下的錢。

 

我相信讀者到這邊一定很想問,一下子定義不能算租金擔保,一下子又說可以繳付費用,為什麼那麼複雜,那到底押金能不能抵充租金?

 

答案是,要看狀況。我們把《租賃專法》第3條第13項和第7條第2項擺在一起看,押金只擔保損害賠償行為及處理遺留物責任,但是不擔保租金的給付,可是在「租賃契約消滅後」,房東可以把押金拿來抵充租賃契約的債務,這個債務當然就包含積欠的租金。所以,簡單的說就是,在租賃關係存續中,房客不可以跟房東說,我的租金沒繳,我要直接從押金裡面抵扣;但是可以在契約終止或是屆期後,假設房客還有積欠租金的話,房東可以用押金來抵充房客未繳的租金。

 

延伸閱讀:

關於租屋「提前解約」房東與房客要懂的事:提前1個月說要解約,對方卻要收違約金,合理嗎?

 

三、押金可以抵充哪些東西呢?

 

除了留意上段提到租賃關係的時間,會涉及到押金,或是押金抵充租金的不同外,這邊進一步說明,到底押金可以抵充哪些東西呢?

 

例如,房客在租約終止後蓄意破壞房屋設備,或是在租賃期間因為重大過失導致房屋失火,這些本來應該由房客負損害賠償責任部分,可以從押金中抵充。此外,新聞上很常報導的,如果租約屆滿後,房客在屋內遺留大量垃圾,或是未將自己的物品搬走導致房東所支出的保管費用等等這些損害賠償行為及處理遺留物責任等等,都可以從押金中抵充。

 

反過來,如果房客遇到房東擺明就是要苛扣押租金,也要勇敢地爭取自己的權益,很多房客會因為不懂法律或是擔心訴訟程序冗長,跟房東妥協或忍氣吞聲,我們建議大家遇到這種情況,可以用支付命令的方式請求返還。下頁有支付命令聲請狀格式供大家參考。

 

但是要注意,支付命令一定要合法送達到對方的戶籍地,不能用寄存送達的方式為之,如果3個月內沒辦法送達的話,支付命令就會失效。

 

如果房東收到支付命令的話,要記得在收到支付命令的20天內提出異議,你也不用擔心異議理由很難寫,因為異議可以不附理由。如果沒有異議的話,支付命令確定之後就會等同於執行名義,房客就可以拿去向法院聲請強制執行,所以不可不慎。

 

作者簡介_劉琦富律師

經歷:政大法律系、地政所在職專班碩士、臺北市政府消費爭議調解委員、臺北市租賃公會證照班講師、崔媽媽基金會義務律師

本文摘自FUN學出版 《律師教你簽租約

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