人們常說房子是不會叫爸爸的啞巴兒子，意指有時候房子到了晚年，比親生兒子更可靠，不會忤逆犯上，若是可以出租，有穩定租金收益作為退休養老金，都比伸手跟子女要來得自在又穩定。
是說，如果名下就只有一間房子，無法出租收租金，又想在自己的房子終老，房子還能發揮啞巴兒子的效益嗎？
擁千萬房產卻連1千元都沒有，「窮得只剩房子」如何養老？
確實有些老年人的晚年，就卡在這不上不下的尷尬處境，有房卻沒有現金流，有兒子又不見得成材可以奉養自己，或者有時候是子女本身就屬於特殊疾病無法自理，甚至比白髮人先走一步，父母只得抱著房地契過苦日子。
難免就有人擔心，不動產的特色就是不動如山，變現慢，空有千萬房，手邊就沒有幾千元過日子。
3種方式讓房子變現金：租金養老、賣房養老、以房養老
隨著台灣人平均壽命不斷創新高，加上全球通貨膨脹問題，若年輕時財務規劃不當，晚年每月的退休金確實容易捉襟見肘。
其實，房產的規劃也不見得這麼不動如山。
如果沒有子嗣，或不考慮直接留房產給子女，晚年房產的處置有三種變現方式，包括：
1.租金養老—以租金支持晚年生活
年輕時買房累積資產，晚年靠租金收入養老，是多數華人長輩最理想的退休生活。
不管是自己管理或委託包租代管，房產展現了它的硬資產效益，擁有房屋產權的同時，建物可出租生財，屋主過世後仍能傳承。
這種比較適合名下有多棟房子，或打算搬至專業機構的退休者。
唯一要擔心的是，偏遠地區可能面臨出租困難或租金不足，租金收入也會因房屋地點及市場需求影響，因此置產型的購屋規劃，更需要長遠的眼光。
2.賣房養老—靈活運用大筆資金
賣房養老是最直接的方式，退休後需要用錢時，將房產出售後，所得資金投入理財帳戶或信託管理，定期提取作為生活費。
此模式資金靈活掌控度高，可即時獲得大筆資金，對名下有多棟房產，擅長投資理財的高齡者較為有利。
缺點是售出當下的房市波動可能影響價格，轉入做理財投資，亦有一定漲跌風險，資金配比管理不善可能反造成損失。
且隨著近年詐騙猖獗，理財陷阱層出不窮，長輩若財務管理不慎容易受騙，建議搭配保單或安養信託來管理。
3.以房養老—將房子換成現金流
以房養老又稱「逆向抵押貸款」，是銀行業於2015年推出的業務。
屋主將房子抵押給銀行，銀行依房屋的鑑定價值與貸款期限，提供一次性或每月穩定給付。屋主仍保有居住權，能在熟悉的環境中頤養天年。
以房養老的風險是房價下跌，或利率波動影響貸款額度，且銀行最多僅貸至市價的七成或六成，偏遠地區或屋齡較高的房子，鑑估值可能不高，貸款成數更低。
再者，申貸年限結束後若屋主仍在世，房產價值已經預先使用完了，可能面臨中斷給付，或被迫搬遷並出售房產。
隨著少子化趨勢及高齡化社會的來臨，傳統將房產留給子女的觀念逐漸改變。以房養老等多元方案，不僅提供財務靈活性，也讓退休者能更有信心應對未來的生活挑戰。
不論選擇哪種方式，建議在規劃前諮詢專業理財顧問，以確保方案符合個人需求，讓房產在晚年發揮最大價值。
作者簡介_張旭嵐
台灣房屋集團趨勢中心執行長，台灣大學EiMBA和英國羅浮堡大學行銷雙碩士。
曾任1111人力銀行發言人、東森渡假村行銷經理、TVB歐洲台普通話主播及東森新聞記者。
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本文摘自聯經出版公司《打造高房商，聰明買好宅：先懂再買，好家在！張旭嵐的45堂買房決策課【隨書附「購屋8型人格測驗」拉頁】》
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