在今天看見明天

土地市場公平嗎?

朱敬一

名人專欄

1005期

2016-03-24 10:47

房地產投資乍看是公平的,但卻因為貸款的門檻屏除了許多人;無論是比較借貸置地,或是原持有土地,有錢人投資土地的報酬率,都大於一般人。

不少經濟學家認為,市場是有效率的、公平的,競爭失敗者只能怪自己能力不足。然而市場真的是公平的嗎?有錢人真的沒有優勢嗎?以下,我就以台灣房地產為例,檢視市場的「公平性」。

 

房地產投資與股票投資最大的不同是:每張股票了不起五、六十萬元,對絕大多數台灣家庭而言,投資不至於形成障礙。但是即使大家都知道台北市信義區房地產漲幅大,能進場炒房的就只有買得起的有錢人。雖說買房子可以貸款,但是貸款還是要看償債能力、看正常收入。一般人即使對帝寶漲幅判斷精準,但就是沒有辦法進場投資。

 

這樣的優勢,在數據上能夠呈現嗎?我們用財政部「土地增值稅」分離課稅檔的資料,做了一些簡單的計算。

 

將分離課稅檔中每一筆土地購入、售出的價差除以持有年數,可計算每年增值率。將這個增值率再除以土地單位面積,即得每坪的年增值率。如果某人有多筆土地,可以將單位面積增值率再取其平均,名之為「平均報酬率」。

 

我們將台灣家庭依其總財富由低到高排列,分為一百組,分別計算各組擁有土地的平均報酬率。如果土地交易市場是公平的、完全競爭的,那麼各財富組的報酬率應該差不多。

 

但是數據顯示,中位數家庭的年報酬率是四.三%,但最有錢前五%家庭的報酬率卻是六.○%。這表示富有者以投資土地,其財富累積的速度要比一般人快。長此以往,當然會造成財富分配日漸不均。

 

前述分析與貸款金額無關。如果買土地有a%金額是貸款,利率為r,若原先報酬率為g,貸款a%在扣除利息後的淨報酬率會降為(g-ar)。若有錢人的財務比較寬鬆,貸款比率可以低些,更拉高他們的淨報酬率。

 

如果有錢人選擇更高貸款率,那是因為其資金機會成本更高,表示他們的錢在別處賺錢,更高於貸款利率,也因此會再拉高他們的投資報酬率。不論怎麼修正,「有錢人投資土地報酬率大於一般人」的結論,都不會有重大修正。

(本專欄隔周刊出)

延伸閱讀

一年賣出1千萬元、登上貴婦超市夯貨第二名 晶華牛肉麵禮盒為何熱賣?

2020-04-22

要貸款、找建築師…… 申請危老最速上手SOP

2020-05-27

鐵警李承翰父親抱憾病逝 蘇貞昌、台鐵局回應了

2020-06-05

進攻你的錢包!「有心,人人都可以帥一波」 星宇「煙灰藍」飛行夾克今晚開賣

2020-10-23