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房價將有週期性背離?

房價將有週期性背離?

2016-03-31 09:15

中國房市的問題是地域性不均衡,而房市軟著陸的前提是有效去庫存;一線城市確有優勢,但三線城市房價若出現大幅調整,一線城市很難不被殃及。

農曆年後,京、滬、深及個別二線城市房地產市場異常火熱,資金加速用湧入,房價躥升得令人瞠目。三月底滬深漢甯紛紛推出樓市調控政策,新華社發文警惕房地產虛火,房市小陽春面臨政策挑戰。

 

這是流動性主導的樓市反彈,背後是充裕的流動性和不多的投資出路,升勢集中在一線城市和個別二線城市,絕大多數三線城市並未受惠,部分地區更出現了資金的虹吸效應。

 

政府在房市的如意算盤是,引導民間高儲蓄去化解住宅的高庫存,但中國房市的問題是地域性不均衡。儲蓄和購買力主要集中在沿海區,尤其是超大城市,然而近八成的住宅庫存在三、四線城市,那裡的就業和收入增長都相對較弱。一線城市的房價已經很貴,進一步飆升使得和打工族的工資收入嚴重脫節。這些城市的房價收入比率或租金回報率,名列世界前茅,無論從社會安定或從金融安全角度看,都是為政者的心腹大患。

 

但中國處在景氣趨緩期,政策邊際效應遞減,投資與出口疲弱,房地產政策是唯一仍能對實體經濟有效操控的宏觀工具。而房產業牽連的上下游極多,對整體經濟撬動效應極大。賣地收入對於地方收入至關重要,目前地方政府的財政狀況可謂捉襟見肘。政府此刻應不會輕易對房市痛下殺手,讓經濟引擎熄火。相信政府不反對房市上升,而意在引導社會資金配合消化房市庫存,同時為經濟注入活力。基此,筆者認為此次房市小陽春應可橫跨數季。

 

且政策並非影響市場的唯一因素。此次房市調整是由高庫存觸發,乃市場因素主導。房市軟著陸的前提是有效去庫存,目前中國已建成住宅的庫存量超過七億平方米,加上建設中項目則超過十一億平方米,絕大多數位在三線以下城市。化解庫存壓力仍是必須面臨的考驗。

 

筆者也不相信三線城市房價跌,一線城市房價還能照升。從購買力和土地供應看,一線城市確有優勢,但一線城市明顯存在泡沫跡象。地產商多數同時經營一、三線城市,一旦三線城市出現大幅調整,一線城市很難不被殃及。或許一線城市的調整幅度較小、下次反彈力度更高,但在房價上應不致出現週期性背離。

(本專欄隔周刊出)

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