饗老安居系列5一社宅最長只能住12年！七旬翁憂晚年恐睡公園...政府推「銜接機制」真能無縫接軌？

《住宅法》規定，我國社宅租期採「三加三」模式，一般戶最長住六年，即便具備低收、身障或高齡等弱勢身分，總租期累計最長也僅能居住十二年，一旦屆期，必須遷出。這道期限對年事已高的長輩而言，無異於懸在頭頂的緊箍咒。

期滿搬遷引擔憂

社宅資源有限  難保障12年後居住權

「六年後我都超過七十六歲了，你要我搬去哪裡？」前年底入住廣慈園區、現年七十二歲的蘇伯伯，語氣中難掩憂慮。曾擔任過三所學校家長會長的他，對於教育現場十分熟悉，搬來這裡後，鄰居遇到小孩升學或校園問題總愛找他請教，讓他覺得退休後仍能發揮價值。然而，想到「期滿即遷出」的法令，他直白地說：「現在的房東誰願意租房子給一個七十多歲的老人？萬一出事了怎麼辦？難道長輩期滿後真的只能睡公園？」

住在高雄凱旋青樹的譚先生也深有同感，七十歲的他，為照顧病母而換居，面對十二年的期限，他無奈地說，如果屆時租約到期，體力與財力都已耗盡，「我們真的不知道未來在哪裡。」

針對這份「老無所終」的焦慮，國家住都中心董事長花敬群試著提出解方。他坦言，政策上為維持不同弱勢族群間的「公平」，難以針對單一類別（如高齡者）訂定極高比例或無限期居住。但他強調，政府已有預期處理原則，包括滾動式檢討，不排除讓極高齡者續住，或是透過「銜接機制」協助長輩在租期屆滿前，由政府協助「提前排隊」申請下一處社宅，確保居住權無縫相扣。

然而，站在執行端的第一線，台北市都發局主祕吳金龍則點出了另一層難題。他指出，社宅規畫初期常因地方需求而納入大量社福設施，導致自償率僅約六○％。在資源有限與公平分配的壓力下，如何在高齡社會中平衡「流動性」與「安定感」，讓長輩不再因租約到期而心驚膽戰，仍是台灣社宅政策亟須突破的法規困局。

最終，台灣樂齡宅的發展仍有一段「未竟之路」需要跨越。

首要挑戰，在於市場供給的失衡，特別是「中產階級」樂齡宅嚴重缺位。長期鑽研高齡住宅規畫的雲林科技大學建築與室內設計系教授曾思瑜指出，目前市面上的銀髮住宅多數傾向服務高端族群，「一般中產階級長者的選擇實在不夠。」

▲目前民營養生村入住門檻動輒數百萬元押金，在供給失衡下，如何填補中產階級樂齡宅的缺位，是甫邁入超高齡社會的台灣亟待解決的課題。記者吳東岳攝影

中價位、終老服務缺口

普遍月租費高昂、生理退化須轉移

以目前主流的高規格民營養生村收費行情來看，入住門檻動輒需要數百萬元的押金或保證金，每月管理費與伙食費支出也多在四萬至六萬元起跳，對於僅領取基本退休金的受薪階級而言，無疑是一道高聳的牆。

除了價格門檻，當前多數樂齡宅仍存在「連續性照護（CCRC）」的斷點限制。雖然理想的樂齡宅應涵蓋從「自理、安養到養護」的一條龍服務，但實務上，許多標榜樂齡的建案僅具備「安養」功能。一旦住戶生理機能退化至需要長期護理時，常受限於《老人福利法》對安養與養護機構的類別限制，面臨必須遷離、轉往護理之家的窘境，這讓長輩最渴望的「終老」承諾打折。

此外，「規模經濟」也是民間業者難以跨越的財務門檻。蔡芳文指出，一間樂齡宅的量體最少要有一百間房以上，才能產生經濟規模支撐營運。若戶數太少，經營者在財務壓力下難保不會減少人力或大量起用兼職人員，最終導致服務品質失控，陷入「財務不穩、品質下降、入住率下滑」的惡性循環。

台灣邁入「人宅雙老」困境的這門功課，考驗的並非蓋出多少電梯豪宅，而是能否讓長輩在面對退化與孤獨時，不再只能於「困守老屋」與「被遺棄感」之間二選一。無論是門諾的菜圃，還是好好園館的青年管家，都證明了老後不該是一場與社會脫節的撤退，而是尊嚴生活的再一次漂亮進場。