饗老安居系列4一真正的樂齡宅，不只是一棟無障礙建築！設計、動線、空間規畫更要高標準

照片為文章配圖，非當事人照片

撰文‧黃煒軒研究員‧朱偉銓

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2026-04-15 12:00

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當重力在老公寓88階梯間變得具象，當「人老、宅老」的雙影在超高齡社會中交疊，住哪裡，已不只是遮風避雨的物理空間，而是一場關於生命下半場的自主策展。

從南台灣門諾的綠意菜圃，到長庚養生村的步道晨歌，樂齡宅的形式正如同雨後春筍，在島嶼各處綻放。

這是一場從「養老」到「饗老」的質變。棲身之所的挪移，藏有對優雅老後最真切的盼望。

在台灣快速老化的背景下，企業積極搶進這塊長青商機，但曾帶領雙連安養中心成為國際標竿、現為多家企業養生村開發顧問的「長照教父」蔡芳文提醒，要打造一間真正『名符其實』的樂齡宅，其實並沒有那麼簡單。

建築設計成挑戰

門檻應高於通用保留無障礙空間

關鍵之一，在於不少建商存在對「通用設計」（Universal Design）的迷思。蔡芳文指出：「很多建案以為做到內政部的『通用設計』就夠了，但通用設計是給一般人的，樂齡宅必須高於這個標準。」所謂通用設計，根據內政部定義，是以「全人關懷」為核心，主張設計應訴諸人性關懷與公平性，能涵蓋包含老、弱、婦、孺等最大多數人的需求，官方也有提供實務指標。

但以二二年底完工、標榜符合「通用設計」，也是高雄第一座「從零開始」興建的社宅「凱旋青樹」為例，即便硬體看似新穎，但在實際使用上，卻仍與高齡身障者的需求存在落差。

去年入住該社宅、現年六十四歲的身障住戶張大哥就吐露，入住後，發現浴室門寬設計太窄，導致輪椅無法推進去，而若強行進入，輪椅會不時刮傷門框油漆，「我會擔心，退租時被要求賠償毀損。」

對此，高雄市都發局住宅發展處股長陶建中坦言，凱旋青樹四年前規畫時是以全齡適用的通用設計，但並沒有做到真正的「無障礙設計」。陶建中強調，鑑於這次經驗，都發局在後續新建的大寮、亞灣、岡山等社宅中，都有特別保留無障礙的房型。

在蔡芳文眼中，真正的樂齡宅在硬體規畫上必須「高於」通用設計，因為長輩的生理機能退化是全方位的。而他的提點，也可作為長者評估樂齡宅時值得觀察的門道。例如，一般電梯通常設定六秒關門，但蔡芳文認為，對行動遲緩的長者來說，至少需要十二到十五秒才安全。視覺環境上，他也指出，客廳燈光應維持在三千至四千流明的溫馨色調，閱讀區則必須提供充足的白光以彌補視力退化。

另外，最考驗設計功力的浴廁，除了無門檻與加強洩水坡度，蔡芳文特別強調，沖水按鈕應設在「前方」或側邊，避免頸椎退化的長輩需要辛苦轉身；甚至連男性小便斗下方都應增設截水溝，以科技手段消弭尿液滴落產生的異味，維護長者的尊嚴。此外，他補充，天花板高度應維持在三至三．二公尺間，避免過低的壓迫感，造成長輩心情憂鬱。

高齡換居誘因不足

代管媒合困難土增稅降低出租意願

然而，硬體只是骨架，「軟體服務」才是樂齡宅的靈魂。蔡芳文認為，經營者必須理解長輩最怕的是感覺自己「沒有用」。因此，優質的樂齡宅會規畫「創造舞台」的活動，退休的醫生、教授或書法家可擔任講師，讓他們在分享中獲得被尊重的成就感，而非只是「被照顧」。甚至在餐飲細節上，也捨棄大鍋菜的思惟，改以「客製化」與「家鄉味」來傳遞溫度。

「高齡換居對於長輩來說，的確是一次巨大的生活改變。」這是台北市都發局自二二年起推動「青銀換居計畫」的心得。這項計畫的核心，是希望透過包租代管活化長輩名下無電梯的老舊公寓，協助其換至設有電梯、無障礙設施的社宅或民間住宅，解決「人宅雙老」困境。

計畫極富理想性；畢竟，暫且撇開價位門檻不說，即使全台各地相關樂齡宅建案持續推陳出新，與台灣超高齡社會下的整體需求相比，饗老安居的量能顯然仍不足夠。

據本刊統計，截至二六年初為止，由民間主導的樂齡宅僅約五二六五戶，預計於未來兩年啟用營運約是一一○九戶，兩者合計僅六三七四戶，概算胃納量不到八五○○人。若加計全台住宿式機構（約十三．五萬床），以及社宅中保障高齡者入住的比率，總體供給量能雖提升至約十八萬人，但對比當前全台逾四六七萬的高齡人口，僅約杯水車薪的四％涵蓋率。

對此，如台北市府積極推展的「包租代管、以舊換新」政策，自是解方之一。但據台北市都發局統計，自二二年推動至二六年初，媒合入住僅二十七戶。台北市都發局認為，除了長者對原有環境的情感連結外，另一門檻在於「誘因不足」。目前計畫雖提供租金優惠，將舊屋出租也有租金收益，但對於追求「安穩」的長者來說，一旦採用此制，終究有更多「不確定性」必須衡量。

專精不動產與商務法律、現任立勤國際法律事務所主持律師的林明忠點出，目前的「公益出租」政策雖給予房屋稅、地價稅等持有稅優惠，卻唯獨在最重要的「土地增值稅」上少了彈性。

「民眾最怕的是，如果有一天想要買賣了，稅金會高出許多。」林明忠解釋，目前的土增稅優惠要求出售前五年內不能有出租事實。但一旦長輩參與包租代管成為公益出租人，在法律位階上仍會被認定為「有出租事實」，導致未來售屋時無法適用一○％的自用住宅優惠稅率，稅金落差可能高達兩倍以上。他建議，政府可思考在《住宅法》中增設相關配套。

另一個問題，是當前國內社宅尚存在「公平」與「長者居住權」如何取捨的瓶頸。