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不動產不死,只是歹活

不動產不死,只是歹活

黑傑克

名人專欄

976期

2015-09-03 16:11

歷經六年的打房,央行第一次轉彎,放寬不動產貸款限制,從打壓變成打氣,只是這個泡沫在爆破前就被洩氣了,反轉要費點勁。

中央銀行在八月十三日宣布放寬不動產的貸款限制,這是從二○一○年進入打房循環以來,官方第一次發出轉彎的訊號。

不動產產值大,關聯產業多,它的興衰直接影響到總體經濟表現,而且是民生必需品,因此是經濟決策上很重要的因素,比股市重要許多。也因為大,所以轉彎很費勁,不管是產業自生的循環,或是政府干涉,都要花很長的時間,才能完成循環階段的交替。

台灣這次的不動產繁榮之前的谷底,發生在○三年的SARS疫情(嚴重急性呼吸道症候群),慢慢復甦,加上扁政府下的幾帖諸如交易稅減半之類的重藥,才在○七年逐漸跟上國際多頭的潮流。接著,經過○八年金融海嘯接近休克的強烈拉回,才在○九年下半年猛然爆發,成為被關注的負面議題。

民眾以為政府沒有作為,那是錯誤印象,其實央行很早就動手。私底下的央行咖啡或小動作對特定金融機構「關愛」就不說了,正式的打壓行動,而且是打七吋要害「選擇性信用管制」,早在一○年就公開登場;鬧得沸沸揚揚的奢侈稅,效果和時間都落在央行之後。

經歷六年的打房循環,央行再度領先所有部會,釋放出產業趨勢有問題,需要改變的政策調整,這次方向是向上!

照說這個變換很重要,但是那幾天股市天天都便宜,綠化程度嚇到大家腦部細胞停止活動,反而忽略這個對財富影響更大的訊號。

政策開始由打壓變成打氣,大家可別急著衝上街去看案子搶房,早著呢。上一輪房地產進入衰退期,是在一九九八年本土性金融風暴。那次的問題,純粹是台灣不動產泡沫破滅造成的,和九七年亞洲金融風暴有所區別,無法把問題推卸給索羅斯這些外國對沖基金,超過一半上市的營建股破產,公司債市場崩潰。

 

在復甦前,又經歷SARS這種瘟疫,全台經濟活動暫停的衝擊,才完成整個循環的打底工作,時間超過六年。這次的打壓在一三年發生效果,讓房價作出頭部,成交量明顯萎縮,到了今年,才露出降價的苗頭,距離央行開一槍的時間,也快六年了。

產業一直在循環,但每次循環都有所不同,這次的房地產探底不會像上次那麼血腥,因為產官雙方都有重大進步。輿論雖然一直在罵政府不作為,但實際上,馬政府處理不動產泡沫的速度和強度,是歷任政府最強的,固然他們出了很多虛招,但最根本的一個政策,李登輝不敢動的「實價課稅」,在這屆政府上線推行。央行的微調,也比上個世紀精準許多,可以說,這個泡沫在爆破之前,就被偷偷洩氣了。

在繁榮階段中,有很多賺錢的故事,但是並沒有出現和上回相同高槓桿、大規模推案的開發商。簡單講,九八年殷鑑不遠,有點資歷的建商都很開心地趁好年冬儲備好戰備存糧,降低崩潰式調整的機率。

這個轉彎很穩,自然就會很慢,沒有V形反轉快速復甦的條件,但也不會崩盤,想買、想賣的,都要有耐心。

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