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房地合一新制將上路 如何聰明買賣屋? 想省房產稅 舊制末班車倒數計時

房地合一新制將上路  如何聰明買賣屋?  想省房產稅  舊制末班車倒數計時
財政部長張盛和打造房地合一稅,將在明年上路,成為不少民眾近期買賣房屋的考量之一。

蔡曜蓮

聰明理財

攝影/劉咸昌

986期

2015-11-12 12:47

奢侈稅即將退場,房地合一新制明年即將正式實施,年底前取得房產仍然可以續用房地分離舊制,新制、舊制與奢侈稅,究竟哪個影響比較大?賣屋是年底前賣好還是明年再說?如果舊制最便宜,怎樣才可以繼續適用舊制?

明年一月一日起,隨著奢侈稅正式退場,房產新稅制「房地合一稅」即將正式上路;另一方面,若搶在今年底以前完成房屋登記移轉,則未來出售房產仍有機會適用「房地分離」的舊制。


問題來了,對納稅人來說,新、舊制究竟哪個比較有利呢?在哪個時間點買賣才能聰明節稅


房產新、舊稅制最大差異在於:稅基的計算。舊制是財產交易所得稅加上土增稅。財產交易所得稅簡稱財交稅,稅基是「房屋評定現值」乘以「各地核定標準稅率」,稅率因地區而異。

 

房屋評定現值長期嚴重低於市價,早已是不爭的事實,台北市稅捐稽徵處網站新聞稿即估算,台北市房屋評定現值僅約市價二成。因此,過往常見上億元的豪宅買賣案,動輒獲利上千萬元,繳的稅卻不到百萬元。


地政士公會全聯會名譽理事長王進祥解釋,新制房地合一稅,基本上就是要解決上述稅基不公的問題。房地合一稅就是落實「實價交易」,以實際賣價減去當年購屋費用、契稅等成本作為稅基,稅率則依據是否自用與持有時間而異。政府為避免投資客炒作,因此持有期間越短,稅率越高。


「一般而言,新制對納稅人不可能比較有利。」王進祥解析,新舊制都一樣要繳土增稅,計稅方式沒有改變。舊制財交稅只有房屋交易所得稅,新制加計土地交易所得稅,「新制自然比較貴。」


除了新舊稅制外,如果納稅人趕著要在這兩個月內售出房產,需注意奢侈稅的存在。

 

房產稅
 

若趕著年底售屋  當心奢侈稅


奢侈稅的課徵對象,是非自用戶與持有期間兩年以下的房產,稅基是房屋售出總價,稅率是十%至十五%。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨分析,新制的稅基是扣掉成本後的「房產交易利得」,但奢侈稅卻是無論賺賠,就「房屋出售總價」課徵,「雖然奢侈稅的稅率看似較低,但稅基較大,因此奢侈稅比新制來得更重。」


也就是說多數情況下,最「貴」的稅制依序會是奢侈稅、房地合一新制、房地分離舊制。那麼,下個問題自然是,怎麼做才能使房產適用舊制?


永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,新制是以登記日為主,在今年十二月三十一日前完成登記的房產都適用房地分離舊制,除非明年之後出售、且房產持有期間不足兩年,才適用新制。

 

因為新制設計是為了防堵短期炒作,所以明年之後,假設出售的房產非自用且持有期間未滿兩年,則按房地合一新制課徵交易所得三五%至四五%的稅率。


王進祥表示,在不考量房價走勢的前提下,對投資客而言,年底奢侈稅退場前是最差的賣點。最好作法是現在(今年底前)買進,等到手中房產持有期限超過兩年,可適用舊制的情況下再考慮賣出。


一般自住戶房產交易利得越高,則受新制影響越大,不過新制也非百害而無一利,它對民眾重購換屋有貼心的退稅設計。

 

以往舊制雖然也有重購退稅優惠,但因採房地分離計算,土增稅的部分不會退稅;現制則改進這部分的缺失,在房地合一計算的前提下,整體房產交易利得將按比例退稅。


將受新稅制影響的,除了有房屋買賣需求的民眾以外,要將房產過戶給小孩的父母們也不妨在此時爭取節稅機會。徐佳馨說明贈與需要一至二個月的時間才能完成過戶,如果父母希望未來小孩的房產適用舊制,可能需要加緊腳步登記。
 

房產

 

贈屋給小孩  未來繳稅恐變多


過往為避免繳納高額遺產稅,會選擇事先將房產贈與小孩,明年新制算法,贈與將使房產稅大幅升高。

 

黃舒衛說,「未來房產贈與案件將越來越少」,原因在於一旦父母採贈與將房產過戶給小孩,當小孩來日售屋,新制是依房屋評定現值作為房產取得成本,而房屋評定現值遠低於市價,因此未來出售時,房產利得會超乎尋常的高,等於墊高稅基。

 

至於趕不上時間點的民眾,則應審慎思考贈與的必要性,王進祥建議不如以「買賣」代替「贈與」才能真正節稅。


總結來說,不論是自住或投資客,或是親子間過繼房產,要省房產稅最要緊的就是搶搭舊制的末班車。

 

時間緊迫,有需求民眾最晚必須今年十二月七日完成簽約、報稅,十二月二十二日前送過戶,才有機會在年底前完成登記。

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